HCL 539/2025

Art. 1 - Se aprobă Raportul de Evaluare a terenului în suprafață de 7 mp, proprietate privată a Municipiului Galați, situat în Galați, strada Brăilei nr. 169 – E16 , prevăzut în Anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art. 2 - Se aprobă vânzarea terenului prevăzut la a rt. 1 către societatea IHTIS SRL, reprezentată de administrator Bold Marian. Art. 3 - Se aprobă prețul de vânzare de 203 EUR/mp, fără TVA, la cursul oficial comunicat de BNR la data semnării contractului de vânzare. Art. 4 - Cheltuielile ocazionate cu încheierea contractului de vânzare vor fi suportate de către cumpărător. Art. 5 - La data încheierii Contractului de vânzare, Contractul de închiriere nr. 23272/21.07.2020 își încetează aplicabilitatea. Art. 6 - Primarul Municipiului Galați se împuternicește cu ducerea la îndeplinire a prevederilor acestei hotărâri. Art. 7 – Secretarul General al Municipiului Galați va asigura transmiterea și publicitatea prezentei hotărâri. Președinte de ședință, Contrasemnează, Secretar General, GET153/11.08.2025 Raport de evaluare proprietatea imobiliara Teren intravilan in suprafata de 7 mp Situata in Localitatea Galați, Strada Brăilei, nr. 169 E16, Nr. Cadastral 130346, CF 130346/ Galați PROPRIETAR: MUNICIPIUL GALAȚI- DOMENIU PRIVAT UTILIZATOR DESEMNAT: MUNICIPIUL GALAȚI Datele, informaile si connutul prezentului raport fiind confidenale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor ter fara acordul scris si prealabil al SC GETYKA FINANCIAR SRL si al desnatarului MUNICIPIUL GALAȚI AUGUST 2025 Catre: MUNICIPIUL GALAȚI Vă înaintez prezentul Raport de evaluare detaliat al proprietății imobiliare de p teren intravilan,amplasată în Localitatea Galați, Strada Brăilei, nr. 169 E16, Nr. Cadastral 130346, CF 130346/ Galați, Judet Galați, pe care am inspectat-o și am evaluat-o în urma solicitarii dumneavoastră. Structura proprietatii este urmatoarea:  Utilitatile se afla la limita proprietății (electricitate, apa, gaze, canalizare);  Accesul la teren se face prin șosea asfaltată;  Suprafata de teren este de 7 mp;  Pe teren se afla o construcție înscrisă în CF 130346-C1;  În extrasul CF nr. 73467este notat contractul de închiriere nr. 23272 din 21.07.2024 emis de Primăria Municipiului Galați între Municipiul Galați în calitate de locator și IHTIS SRL în calitate de locatar, pentru o suprafață de 7 mp, pe o perioadă de 5 ani, începând cu data de 13.07.2020, până la data de 13.07.2025. Proprietatea a fost inspectata in data de 11.08.2025 de catre evaluator autorizat, fotografiata, in aceeasi perioada s-a cercetat si piata imobiliara in care se incadreaza proprietatea analizata. Scopul evaluării este determinarea valorii de piata a imobilului in vederea realizarii operatiunii de vanzare; în conformitate cu acest scop, valoarea adecvată este valoarea de piață. Data inspectiei este 11.08.2025. Data evaluarii este 11.08.2025. Data raportului: 11.08.2025. A fost evaluat dreptul deplin de proprietate al MUNICIPIULUI GALAȚI, DOMENIUL PRIVAT asupra amplasamentului . Imobilul este evaluat IN IPOTEZA liber de sarcini. Titlul de proprietate se presupune a fi liber, valabil și tranzactionabil. In urma aplicarii metodologiei de evaluare mai sus expuse, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piata a proprietatii imobiliare evaluate, tinand seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este: Valoare unitară 203 €/mp Nr. Crt Nr. Cad. CF Denumire Ac(mp) 1 130346 130346/Galati cc, intravilan 7,00 mp Nr. Crt Nr. Cad. CF Denumire Ac(mp) valoare 1 130346 130346/Galati cc, intravilan 7,00 mp 1.421 € 7.201 lei TOTAL 1.421 € 7.201 lei  Cursul valutar utilizat la conversie a fost de 1 EUR – 5.0676 LEI, valabil la 11.08.2025.  Valoarea nu contine TVA. Raportul a fost elaborat pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru recomandate de catre ANEVAR. Cu sma Ec. Ionita Ionel Evaluator autorizat proprietăți imobiliare, membru tular ANEVAR 1.1 Certificare Prin prezenta, in limita cunoșntelor și informailor denute, cerficam ca afirmaile prezentate și susnute in acest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea, cerficam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si condiile limitave specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind neparnitoare din punct de vedere profesional. In plus, cerficam ca nu avem niciun interes prezent sau de perspecva in legatura cu imobilul care face obiectul prezentului raport de evaluare si niciun interes sau influenta legata de parle implicate. Suma ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legatura cu declararea in raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din standardele intenonale de evaluare la care s-a aliniat și ANEVAR. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta semnificava din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorilor care semneaza mai jos. La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care se semneaza mai jos sunt membri ANEVAR, au indeplinitcerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si au competenta necesara intocmirii acestui raport. Firma “SC GETYKA FINANCIAR SRL” si membrii colectivului sau de evaluatori au incheiat asigurarea de raspundere civila la “OMNIASIG Vienna Insurance Group ” Cu sma Ec. Ionita Ionel Evaluator autorizat proprietăți imobiliare, membru tular ANEVAR CUPRINS 1.1 C ERTIFICARE ............................................................................................................................................ 4 2 IDENTIFICAREA PROBLEMEI DE EVALUAT ȘI A SFEREI MISIUNII DE EVALUARE ....................... 6 2.1 I DENTIFICAREA CLIENTULUI ....................................................................................................................... 6 2.2 I DENTIFICAREA ORICĂRUI UTILIZATOR DESEMNAT ...................................................................................... 6 2.3 S COPUL , UTILIZAREA EVALUĂRII ȘI UTILIZATORUL EVALUĂRII ...................................................................... 6 2.4 D REPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE ...................................................................................................... 7 2.5 T IPUL DE VALOARE SI DEFINIȚIA ACESTEIA ................................................................................................. 7 2.6 D ATA EFECTIVĂ A OPINIEI ASUPRA VALORII ................................................................................................ 7 2.7 M ONEDA RAPORTULUI ............................................................................................................................. 7 2.8 M ODALITATI DE PLATA ............................................................................................................................. 8 2.9 I NSPECTIA PROPRIETATII ........................................................................................................................... 8 2.10 I POTEZE SI IPOTEZE SPECIALE ................................................................................................................ 8 2.10.1 Ipoteze ...................................................................................................................................... 8 2.10.2 Ipoteze și ipoteze suplimentare ......................................................................................... 10 2.11 I NFORMAȚII UTILIZATE ........................................................................................................................ 10 2.12 C LAUZA DE NEPUBLICARE ................................................................................................................... 10 2.13 R ESPONSABILITATEA FAȚĂ DE TERȚI .................................................................................................... 10 3 PREZENTAREA DATELOR ....................................................................................................................... 11 3.1 T IPUL PROPRIETĂȚII ȘI DEFINIREA PIEȚEI .................................................................................................. 11 3.2 D ATE DESPRE ARIA DE PIAȚA , VECINATĂȚI ȘI LOCALIZARE ......................................................................... 11 3.3 D ESCRIEREA PROPRIETATII ...................................................................................................................... 13 3.4 A NALIZA DE PIAȚĂ .................................................................................................................................. 13 3.4.1 Fapte curente ............................................................................................................................ 13 3.4.2 Identificarea pieței specifice și a proprietății evaluate .................................................... 14 3.4.3 Analiza cererii solvabile .......................................................................................................... 14 3.4.4 Oferta competitivă ................................................................................................................... 14 3.4.5 Analiza echilibrului ................................................................................................................... 15 4 ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE .................................................................................................... 16 4.1 C EA MAI BUNĂ UTILIZARE A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE ............................................................................. 16 4.2 A BORDĂRI , ALEGEREA METODELOR ........................................................................................................ 16 4.2.1 Abordarea prin piață ............................................................................................................... 17 5 RECONCILIEREA REZULTATELOR. OPINIA EVALUATORULUI ........................................................ 20 5.1 R EZULTATELE OBTINUTE .O PINIA EVALUATORULUI ................................................................................... 20 2 IDENTIFICAREA PROBLEMEI DE EVALUAT ȘI A SFEREI MISIUNII DE EVALUARE 2.1 Identificarea clientului Raportul de evaluare a fost solicitat de MUNICIPIUL GALAȚI. 2.2 Identificarea oricărui utilizator desemnat Desnatarul si ulizatorul prezentului raport de evaluare este MUNICIPIUL GALAȚI. 2.3 Scopul, utilizarea evaluării și utilizatorul evaluării Scopul evaluării este esmarea unei valori adecvate in vederea tranzaconarii proprietății imobiliare. Prezentul raport de evaluare a fost întocmit în conformitate cu Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2025, care include Standardele Internaționale de Evaluare (IVS), ediția 2024, elaborate de către ANEVAR în stransă legătură cu situația economică și legislativă din România: Standardele de evaluare a bunurilor, București, ediția 2025 :  SEV 100 Cadrul general al evaluării (IVS 100)  SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101)  SEV 102 Tipuri ale valorii (IVS 102)  SEV 103 Abordări în evaluare (IVS 103)  SEV 104 Informații și date de intrare (IVS 104)  SEV 105 Modele de evaluare (IVS 105).  SEV 106 Documentare și raportare (IVS 106)  SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 400)  GEV 232 Evaluarea proprietății generatoare de afaceri  SEV 233 Proprietatea în curs de construire (IVS 410)  GEV 500 Estimarea valorii impozabile a clădirilor  GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile Derogări de la Standardele de Evaluare a Bunurilor ediția 2025 - Nu este cazul. Tipul valorii este întotdeauna determinat de scopul valorii. Conform scopului evaluării s-a urmărit valoarea de piață a obiecvului așa cum este aceasta definită în SEV 100 - Cadrul general; valoarea de piață este baza evaluării. Obiectul evaluarii il constituie proprietatea imobiliara, formata din: mun. Galati, str. Brailei nr. 169 - E16, jud. Galati 1 130346 130346/Galati cc, intravilan 7,00 mp Nr. Crt Nr. Cad. CF Denumire Ac(mp)  Terenul aparține MUNICIPIULUI GALAȚI- DOMENIUL PRIVAT;  Accesul la teren se face prin șosea asfaltată;  Suprafata totala de teren este de 7 mp;  Utilitatile se afla la limita proprietății (electricitate, apa, gaze, canalizare);  Imobilul este evaluat IN IPOTEZA liber de sarcini;  Pe teren se afla o construcție înscrisă în CF 130346-C1; Prezenta lucrare se adreseaza MUNICIPIUL GALAȚI in calitate de client si desDnatar. 2.4 Drepturi de proprietate evaluate Terenul aparțineMUNICIPIULUI GALAȚI- DOMENIUL PRIVAT Evaluatorul a mai avut la dispozie urmatoarele documente: o Extras de Carte Funciara nr. Cerere 73467din 05.08.2025. Conform actelor si informațiilor furnizate de utilizator, proprietatea evaluată este teren intravilan in suprafata de 7 mp. 2.5 Tipul de valoare si definiția acesteia Tipul de valoare, în relație cu scopul, este baza evaluării. În prezentul raport, în conformitate cu scopul enunțat mai sus, cel al esmării valorii in vederea valorificarii proprietai imobiliare, s-a urmărit o esmare a valorii de piață , așa cum este aceasta definită în Standardul de Evaluare SEV 100 Cadru general:  “ Valoarea de piață este suma es%mată pentru care un ac%v sau o datorie ar putea fi schimbat(ă), la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepăr%nitoare, după un marke%ng adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoș%nță de cauză, prudent și fără constrângere. “ Valoarea rezultată în prezentul raport este valabilă la data evaluării și precizez că la orice altă dată valoarea ar putea fi diferită din cauza posibilelor schimbări materiale în condițiile pieței sau în caracteriscile proprietății. 2.6 Data efectivă a opiniei asupra valorii La baza efectuarii evaluarii au stat informaile privind nivelul preturilor corespunzatoare lunii AUGUST 2025, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile esmate de catre evaluator (data evaluarii – 11.08.2025) . 2.7 Moneda raportului Conform solicitarii desnatarului, opinia finala a evaluarii va fi prezentata in LEI si EURO. Avand in vedere ca metodele ulizate conduc, paral, la exprimarea valorii finale in LEI, cursul de schimb ulizat pentru transpunerea/conversia in valuta este 1 EUR – 5.0676LEI. Exprimarea opiniei final «in valuta» o consideram adecvata doar atata vreme cat principalele premize care au stat la baza evaluarii nu sufera modificari semnificave (nivelul riscurilor asociate unei invesi similare, cursul de schimb si evolua acestuia comparav cu puterea de cumparare si cu nivelul tranzacilor pe piata imobiliara specifica. etc.). . 2.8 Modalitati de plata Valoarea exprimata ca opinie in prezentul raport reprezinta suma care urmeaza a fi plata, cash si integral in ipoteza unei tranzaci, fara a lua in calcul condii de plata deosebite (rate, leasing etc.). 2.9 Inspectia proprietatii Inspectia si fotografierea proprietatilor a fost realizata de catre evaluator autorizat, la data de 11.08.2025. Au fost preluate informatii referitoare la proprietatea evaluata, au fost analizate, avizele, autorizatiile, schitele existente, starea fizica si functionala a acesteia si s-a fotografiat proprietatea supusa evaluarii. Nu s-au realizat investigatii privind eventualele contaminari/infestari ale terenului subiect sau amplasamentelor invecinate. 2.10 Ipoteze si ipoteze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze șicondiții limitave, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze și concluzii, precum și cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze și limite de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: 2.10.1 Ipoteze  Valoarea opinată în raportul de evaluare este esmată în condițiile realizării ipotezelor care urmează și în mod special în ipoteza în care situațiile la care se face referire mai jos nu generează niciun fel de restricții în afara celor arătate expres pe parcursul raportului și a căror impact este expres scris că a fost luat în considerare. Dacă se va demonstra că cel puțin una din ipotezele sub care este realizat raportul și care sunt detaliate în cele ce urmează nu este valabilă, valoarea esmată este invalidată;  Aspectele juridice (descrierea legală și aspecte privind dreptul de proprietate) se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către MUNICIPIUL GALAȚI și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau invesgații suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil și transferabil. Afirmațiile făcute de evaluator privitoare la descrierea legală a proprietății nu se substuie avizelor juridice exprimate de specialiș; evaluatorul nu are competență în acest domeniu;  Se presupune că toate studiile inginereș puse de desnatar la dispoziția evaluatorului sunt corecte. Planurile de situațieși materialele ilustrave din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta citorul raportului în vizualizarea proprietății;  Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor de zonare, urbanism, mediu și ulizare, în afara cazului în care a fost idenficată o neconformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport;  Nu am realizat niciun fel de invesgație pentru stabilirea existenței contaminanților. Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale proprietății, solului, sau structurii care să influențeze valoarea. Cu ocazia inspecției nu s-au gasit informații despre existența pe amplasament a unor contaminanți. Nu am realizat niciun fel de invesgație suplimentară pentru stabilirea existenței altor contaminanți. Evaluatorul nu-și asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi;  Situația actuală a proprietății imobiliare, scopul prezentei evaluări, au stat la baza selectării metodelor de evaluare ulizate și a modalităților de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la esmarea cea mai probabilă a valorii proprietății în condițiile pului valorii selectate;  Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile, considerând datele care sunt disponibile la data evaluării;  Evaluatorul a ulizat în esmarea valorii numai informațiile si documentele pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existenței și a altor informații sau documente de care evaluatorul nu avea cunoșnță;  Orice referință în acest raport de evaluare la rasă, etnie, credință, vârstă sau sex sau orice alt grup individual a fost făcută în scop informav. Aceste date prezentate s-a considerat că nu au niciun efect asupra valorii de piață a proprietății evaluate sau a oricărei proprietăți în zona studiată.  Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului și asumat prin contractul de prestări servicii întocmit între evaluator și beneficiar. Acest raport de evaluare nu va putea fi ulizat pentru niciun alt scop decât cel declarat.  Evaluatorul nu a facut nicio măsurătoare a proprietății. Dimensiunile proprietății au fost preluate din descrierea legală a proprietății; evaluatorul nu are calificarea de a valida aceste documentații. Toate planurile construcțiilor, schițele, planurile de situație puse la dispoziția evaluatorului se consideră a fi corecte dar nu se asumă nicio responsabilitate în această privință.  Evaluatorul a obținut informații, opinii, esmări din surse considerate a fi corecte și de încredere dar nu se asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte.  Evaluatorul nu are cunoșnță de posibilele ligii generate de elemente ascunse sau vecinătăți care să afecteze proprietatea evaluată.  Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele și tlurile de proprietate puse la dispoziție de client, fiind limitată exclusiv la acestea.  Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.  Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia.  Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în connuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relav la proprietatea în chesune.  Nici prezentul raport, nici părți ale sale (în special concluzii referitoare la valori, identatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediazate fără acordul scris prealabil al evaluatorului.  Orice valori esmate în raport se aplică întregii proprietățiși orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea esmată, în afara cazului în care o asVel de distribuire a fost prevăzută în raport.  Valoarea exprimată în prezentul raport nu reprezintă valoarea pentru asigurare.  Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general când are loc operațiunea de evaluare. Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezentate de factorii economici, sociali și polici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data evaluării. 2.10.2 Ipoteze și ipoteze suplimentare  In cazul apariei altor documente legale care sa ateste alte informaidecat cele ulizate de catre evaluator, acesta isi rezerva dreptul de a modifica prezentul raport de evaluare in concordanta cu noile informai. Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate in cazul menonat anterior. 2.11 Informații utilizate  Situația juridică a proprietății imobiliare șisuprafețele imobilului;  Informații privind piața imobiliara specifica (preturi, etc.);  Alte informații necesare existente in bibliografia de specialitate;  MUNICIPIUL GALAȚI - pentru informațiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situație juridica, istoric), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informațiilor furnizate;  presa de specialitate si evaluatori care îșidesfășoară acvitatea pe piața locală;  informații furnizate de către agenții imobiliare privind tranzacții similare;  informații existente pe site-urile www.olx.ro; googlemaps,etc.; 2.12 Clauza de nepublicare Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document desnat publicității, fără acordul scris și prealabil al evaluatorului, cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și ulizarea lui de către alte persoane decât desnatar și beneficiar, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale. 2.13 Responsabilitatea față de terți Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client, corectudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este desnat scopului și desnatarului precizați. Raportul este confidențial, strict pentru client și desnatar iar evaluatorul nu acceptă nicio responsabilitate față de o terță persoană, în nicio circumstanță. 3 PREZENTAREA DATELOR Prezentul raport de evaluare se refera la proprietatea imobiliara “Teren intravilan” situata Localitatea Galați,Strada Brăilei, nr. 169 E16, Nr. Cadastral 130346, CF 130346/ Galați, Judet Galați. Structura proprietatii este urmatoarea:  Teren intravilan:  Accesul la teren se face prin șosea asfaltată;  Suprafata totala de teren este de 7 mp;  Pe teren se afla o construcție C1, înscrisă în CF 130346-C1; Terenul aparține MUNICIPIULUI GALAȚI- DOMENIUL PRIVAT. 3.1 Tipul proprietății și definirea pieței Proprietatea evaluată, compusă dintr-un lot de teren în suprafață de 7 mp, situată în Localitatea Galați, Strada Brăilei, nr. 169 E16, Nr. Cadastral130346, CF130346/ Galați, Judet Galați, categoria de folosinta“ cur construci”, este o proprietate imobiliară de tip teren intravilan . Piața acestui tip de proprietate este o piață zonala , specifică subpieței terenurilor potențial construibile, localizată geografic în MUNICIPIUL GALAȚI. 3.2 Date despre aria de piața, vecinatăți și localizare Date generale Galațiul este reședința și totodată cel mai mare oraș al județului Galați, județ situat în apropiere de colțul celor trei fronere în Moldova, România. Conform ulmului recensământ din 2011, populaa orașului era de 249.732, fiind al 8-lea oraș din țară ca număr de locuitori. Este unul dintre cele mai mari centre economice din România, respecv Moldova. Orașul Galați are o istorie încărcată și datorită faptului că este plasat pe Dunăre, cea mai importantă arteră comercial- fluvială europeană, Canalul Dunăre–Main–Rin. Viața economică s-a dezvoltat în jurul Șanerului Naval, Portului Fluvial, în jurul Combinatului Siderurgic și a Portului Mineralier. Poziția geo-strategică a județului Galați, aflat la răscrucea principalelor rute comerciale care traversează Europa, de la Est la Vest și de la Nord către Sud, existența celui mai mare complex de porturi fluviale pe Dunăre, înalta calificare a forței de muncă reprezintă atuuri demne de atenția potențialilor investori străini. Procesul de restructurare și de privazare al marilor întreprinderi industriale, comerciale, agricole sau de servicii, oferă numeroase oportunități investorilor, dată fiind viabilitatea demonstrată de capacitatea acestora de a-și fi menținut și chiar lărgit piața. Zona Liberă Galați, înființată în 1993, amplasată pe malul Dunării la sud-est de orașul Galați constuie un argument în plus pentru atragerea viitorilor investori în această zonă, prin facilitățile fiscale pe care le oferă. Avantajele oferite de amplasamentul Zonei Libere Galați (suprafață totală de 137 ha) se constuie în accesul la importantele magistrale de transporturi fluviale (canalul Rin - Main mun. Galati, str. Brailei nr. 169 - E16, jud. Galati 1 130346 130346/Galati cc, intravilan 7,00 mp Nr. Crt Nr. Cad. CF Denumire Ac(mp) - Dunăre), de transporturi feroviare (inclusiv transferul la ecartamentul larg) și ruere precum și în accesul la chei și la instalațiile portuare, poziționarea pe Dunărea marimă la 80 km de Marea Neagră și foarte aproape de fronerele cu Ucraina și Republica Moldova . Date specifice Sfera proprietăților în care se găsește amplasamentul analizat este cea a proprietăților de tip teren curti constructii, situate în intravilanul Localitatii Galați. În analiza datelor specifice se studiază o serie de proprietăți asemănătoare cu subiectul, din aceeași zonă și cu aceleași caracteristici cu proprietatea evaluată, cele selectate le găsim la capitolul Abordarea prin piață. Fragment de hartă cu proprietatea analizată: Teren 3.3 Descrierea proprietatii  Terenul este plat cu o formă regulată;  Imobilul se afla semicentral in cadrul localitai,intr-o zona mixta,cu blocuri locave(P+4E),diverse unita de invatamant si spai comerciale individuale sau situate la parter de bloc cu deschidere catre Str. Brailei;  Pe teren exista o construce C1(P) cu desnae comerciala (magazin Electronica) care nu face obiectul evaluarii; 3.4 Analiza de piață 3.4.1 Fapte curente Piața este mediul în care bunurile și serviciile se comercializează între cumpărători și vânzători, prin mecanismul prețului. Conceptul de piață presupune că bunurile sau serviciile se pot comercializa făra restricții între cumpărători și vânzători. Fiecare parte va reacționa la raporturile dintre cerere și ofertă si la alți factori de stabilire a prețului, ca și la propria lor înțelegere a utilității relative a bunurilor sau serviciilor și la nevoile și dorințele individuale. Piața imobiliară din România a debutat în 2025 cu un mix de provocări și oportunități, într-un context economic marcat de factori interni și externi care au influențat dinamica tranzacțiilor. Conform datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), numărul total de tranzacții imobiliare a scăzut cu 17% față de ianuarie 2024, reflectând un debut mai precaut al pieței. Cu toate acestea, piața dă semne de stabilizare, iar anumite regiuni au înregistrat creșteri, semnalând o evoluție fragmentată, dar cu potențial pozitiv pe termen mediu și lung. Bucureștiul, cel mai activ centru imobiliar, a consemnat o reducere de aproape 18% a tranzacțiilor in timp ce Cluj-ul, a înregistrat o scădere de 16%, însă în județe precum Constanța (+20%) și Suceava (+38%) s-au înregistrat creșteri notabile, ceea ce arată o schimbare a preferințelor cumpărătorilor și o adaptare a pieței la noile condiții economice. Creșterea tranzacțiilor în aceste județe poate fi pusă pe seama unor factori locali, precum dezvoltarea infrastructurii, cererea crescută pentru locuințe de vacanță și un apetit mai ridicat pentru achizițiile imobiliare ca investiție. Un element de stabilitate il reprezinta menținerea relativ constantă a prețurilor locuințelor, iar în anumite regiuni chiar o ușoară creștere spre finalul anului 2024. Cererea potentiala mare pe diferite segmente alimenteaza increderea participantilor din piata. Daca evenimente notabile nu vor impacta in sens negativ Romania, cresterea economica este consecinta normala a evolutiei din ultimii ani. In privinta cererii, aceasta este susținută in special de românii din diaspora, de creșterea veniturilor populației și continuarea proiectelor de infrastructură care îmbunătățesc accesibilitatea anumitor zone rezidențiale. Diferenta dintre cererea potentiala si oferta efectiva pare sa creasca, in conditiile in care oferta de locuinte este in scadere, acest lucru punand o presiune suplimentara pe preturi. Principalul motiv este ca numarul autorizatiilor de construire in dezacord cu nevoile evidente ale pietei. Sectorul bancar joacă un rol crucial în această evoluție, iar decizia Băncii Naționale a României (BNR) de a menține dobânda de politică monetară la 6,5% a oferit o anumită stabilitate pieței creditelor ipotecare. În ciuda costurilor ridicate ale creditării, numărul ipotecilor active a crescut cu 13%, ceea ce indică un interes în continuare ridicat pentru achizițiile prin finanțare bancară. Totodată, refinanțările au devenit o opțiune viabilă pentru mulți proprietari, permițându-le să își optimizeze costurile financiare și să beneficieze de condiții mai avantajoase. Pe lângă dinamica pieței rezidențiale, tendințele demografice joacă un rol semnificativ. Orașele mari, precum București, Cluj-Napoca și Timișoara, rămân centre de atracție pentru tinerii profesioniști, în timp ce zonele cu potențial turistic, cum ar fi Constanța, devin din ce în ce mai căutate pentru achizițiile de locuințe cu scop investițional. Creșterea cu 3% a numărului de autorizații de construire în 2024 indică faptul că dezvoltatorii imobiliari își ajustează strategiile pentru a răspunde cererii actuale și pentru a menține un ritm de dezvoltare sustenabil. Pe plan extern, aderarea României la spațiul Schengen și îmbunătățirile infrastructurale planificate contribuie la consolidarea perspectivei pozitive pentru sectorul imobiliar. Investițiile străine rămân la un nivel competitiv, iar stabilitatea monedei naționale, alături de prognoza de creștere economică de aproximativ 2,5%, susțin un climat favorabil pentru achiziții imobiliare și dezvoltare urbană. În concluzie, deși piața imobiliară a început anul 2025 cu o ușoară scădere a volumului de tranzacții, semnele de stabilitate ale prețurilor, creșterea numărului de ipoteci și dezvoltarea connuă a infrastructurii indică o perspecvă favorabilă pentru restul anului. Cu o cerere care se menține acvă, susținută de factori economici și demografici, piața imobiliară din România are potențialul de a menne un trend ascendent în anul in curs. 3.4.2 Identificarea pieței specifice și a proprietății evaluate Piața imobiliară analizată va fi cea de p teren intravilan categoria de folosinta cur costruci. 3.4.3 Analiza cererii solvabile Cererea reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare șipreferințele consumatorului. Pentru că pe o piață imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul și pul cererii, valoarea proprietăților nde să varieze direct cu schimbările de cerere, fiind asVel influențată de cererea curentă. 3.4.4 Oferta competitivă Pe piața imobiliară, oferta reprezintă numărul dintr-un p de proprietate care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de mp. Existența ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, anumit preț și un anumit loc indică gradul de raritate a acestui p de proprietate. O primă clasificare a proprietăților imobiliare se poate face în funcție de amplasarea acestora față de strada principală. Alte criterii/elemente ce se iau în considerare la achiziționarea unei proprietăți sunt: accesul la transportul auto public, suprafața terenului, accesul la ulitățile edilitare ale zonei, etc.. La data întocmirii raportului de evaluare piața imobiliară prezintă o stagnare, la aceste puri de proprietăți, unde prețurile nu au cunoscut diminuări semnificave față de anul trecut. (ofertele sunt prezentate pe larg in anexe) 3.4.5 Analiza echilibrului Comparând nivelul cererii cu cel al ofertei, ajungem la concluzia că nivelul cererii este mai mic decât cel al ofertei, deci avem o piață a cumpărătorului. Punctul de echilibru al pieței este foarte greu de ans, ciclul imobiliar neputând fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorită instabilității economice, acvitatea imobiliară răspunzând la smuli pe termen lung sau pe termen scurt. Terenurile sunt tranzacționate/oferite la prețuri diferite în funcție de desnație, suprafețe, apropiere de ulități, etc., cele comparabile fiind tranzacționate în jurul valorilor de 200-250 euro/mp în zona analizată. Ce așteptăm să se întâmple este că vom ajunge într-un punct de echilibru în perioada următoare, în care prețurile nu vor mai connua să mai scadă și după aceea va fi o creștere, dar creșterea aceasta va fi ușoară, nu va fi o creștere spectaculoasă cu dublări de prețuri de la an la an ca până acum. Comp. Data ofertei Localizare S (mp) Acces regim economic Utilitati pret Eur/mp 540 mp 1.946 mp 363 mp 1 11.08.2025 semicentral asfalt rezidential toate 213 € /mp 2 11.08.2025 str. Brailei asfalt mixt toate 225 € /mp 3 11.08.2025 apropiere de Str. Basarabiei asfalt rezidential toate 250 € /mp 4 ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE 4.1 Cea mai bună utilizare a proprietății imobiliare Definiție CMBU – Cea mai probabilă u%lizare a proprietății, care este fizic posibilă, jus%ficată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar și care conduce la cea mai mare valoare a proprietății evaluate . Cea mai bună ulizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să indeplinească patru criterii: 1.Permisă legal – au fost analizate reglementările privind zonarea, restricțiile de construcție, normavele de construcții, restricțiile privind construcțiile din patrimoniu și siturile istorice, impactul asupra mediului. 2.Posibilă fizic – au fost analizate dimensiunile și forma, suprafața, structura geologică a terenului și accesibilitatea lotului de teren, riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații) și disponibilitatea ulităților publice (canalizare, apa, linie de transport energie electrică, gaze). 3.Fezabilă financiar – ulizările care au indeplinit criteriile de permise legal și posibile fizic, sunt analizate, mai departe pentru a determina dacă ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare și amorzarea capitalului. 4.Maxim producvă – dintre ulizările fezabile financiar, cea mai bună ulizare este acea ulizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanță cu rata de frucficare a capitalului cerută pe piață pentru acea ulizare. Cea mai buna ulizare este analizata uzual in una din urmatoarele situai: - cea mai buna ulizare a terenului liber - cea mai buna ulizare a terenului construit. Ca urmare a analizei de piata efectuată, proprietatea a fost analizata ca fiind considerată teren liber. Luând în considerare pul terenului, locația în zona rezidenală si comerciala a localității și parculăritățile construcve, putem afirma că cea mai bună alternavă posibilă pentru proprietatea analizată este cea de proprietate imobiliară rezidenDal- comercială( mixtă) . 4.2 Abordări, alegerea metodelor Pentru esmarea valorii de piață a proprietății imobiliare teren a fost ulizată: 1. Abordarea prin piață: a fost întocmit un tabel referitor la ofertele de proprietăți imobiliare similare cu cea analizată. S-a avut în vedere că ofertele de proprietăți imobiliare la vânzare sunt diminuate de procesul de negociere. Proprietatea evaluată a fost comparată cu proprietăți similare vândute recent și cu ofertele de vânzare. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a proprietății imobiliare de evaluat este în relație directă cu prețurile la care au fost vândute/oferite proprietăți compeve și comparabile, prețuri care definesc un interval de valori în care este de așteptat să se situeze și valoarea proprietății subiect. Analiza comparavă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietatea subiect și tranzacții, care influențează valoarea, numite elemente de comparație și sunt considerate ca fiind de bază următoarele zece elemente de comparație: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile imediate după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteriscile fizice, caracteriscile economice, ulizarea și componentele non- imobiliare ale vânzării. În funcție de diferențele existente la aceste elemente de comparație se vor aplica corecții asupra prețurilor de vânzare ale comparabilelor. 4.2.1 Abordarea prin piață Abordarea prin piață consideră că prețurile proprietății sunt stabilite de piață. Atunci când există informații disponibile, abordarea prin comparația vânzărilor este cea mai directă și sistemacă abordare pentru esmarea valorii și oferă imaginea exactă a intervalului în care se încadrează proprietatea analizată. Lotul de teren studiat este cur construci. Cea mai bună ulizare a sa este edificabil, avand in vedere localizarea. Pentru esmarea valorii de piață a terenului liber au fost selectate proprietăți imobiliare care au corespuns cel mai bine cu proprietatea subiect. Caracteriscile, datele de comparație și cele de ajustare sunt expuse în fișa de calcul tabelar, după cum urmează: Elementul de COMPARAȚIE Proprietatea subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 0 ADRESA mun. Gala, str. Brailei nr. 169- E16, jud. Gala semicentral str. Brailei apropiere de Str. Basarabiei 1 DESCRIEREA TRANZACȚIEI/ OFERTEI 11.08.2025 11.08.2025 11.08.2025 11.08.2025 7,00 mp 540,00 mp 1.946,00 mp 363,00 mp 2 PREȚ VÂNZARE € 115.000 € 437.850 € 90.800 € 3 CRITERIUL DE COMPARAȚIE €/mp 212,96 €/mp 225,00 €/mp 250,14 €/mp 4 TIP TRANZACTIE Oferta Oferta Oferta Ajustare % -5% -5% -5% Ajustare absolut - 10,6 € - 11,3 € - 12,5 € Preț ajustat (euro/mp) 202,31 €/mp 213,75 €/mp 237,63 €/mp Jusficare ajustare Aceasta se aplică tuturor comparabilelor deoarece sunt oferte și nu tranzacții deja încheiate. Procentul de -5% a fost stabilit conform informațiilor culese din piata. Sunt proprieta cu finisaje bune, iar proprietarii negociaza foate pun avand in vedere confortul si dotarile edilitare; 4 DREPTUL DE PROPRIETATE deplin deplin deplin deplin Ajustare % 0,0% 0,0% 0,0% Ajustare absolut 0,0 € 0,0 € 0,0 € Preț ajustat (euro/mp) 202,31 €/mp 213,75 €/mp 237,63 €/mp Jusficare ajustare Dreptul de proprietate al fiecarei comparabile este deplin ca si in cazul proprietai subiect. 5 CONDIȚII DE FINANȚARE presupus cash cash cash cash Ajustare % 0,0% 0,0% 0,0% Ajustare absolut 0,0 € 0,0 € 0,0 € Preț ajustat (euro/mp) 202,31 €/mp 213,75 €/mp 237,63 €/mp Jusficare ajustare Nu este cazul. 6 CONDIȚII DE VÂNZARE obiecve obiecve obiecve obiecve Ajustare % 0,0% 0,0% 0,0% Ajustare absolut 0,0 € 0,0 € 0,0 € Preț ajustat (euro/mp) 202,31 €/mp 213,75 €/mp 237,63 €/mp Jusficare ajustare Condiile de vanzare sunt independente la toate comparabilele. 7 CONDIȚII DE PIAȚÃ 11.08.2025 oferta recenta oferta recenta oferta recenta Ajustare % 0,0% 0,0% 0,0% Ajustare absolut 0,0 € 0,0 € 0,0 € Preț ajustat (euro/mp) 202,31 €/mp 213,75 €/mp 237,63 €/mp Jusficare ajustare Nu este cazul, intrucat toate ofertele sunt valabile la data evaluarii. 8 LOCALIZARE mun. Gala, str. Brailei nr. 169- E16, jud. Gala inferior inferior superior Ajustare % 5% 0% -5% Ajustare absolut 10,1 € 0,0 € -11,9 € Preț ajustat (euro/mp) 212 €/mp 214 €/mp 226 €/mp Jusficare ajustare comp 1, sunt inferioare, se ajusteaza poziv, 3 e mai bine situata, se ajusteaza negav 10 ACCES ASFALT direct, asfalt direct, asfalt direct, asfalt Ajustare % 0,0% 0,0% 0,0% Ajustare absolut 0,0 € 0,0 € 0,0 € Preț ajustat (euro/mp) 212 €/mp 214 €/mp 226 €/mp Jusficare ajustare toate au acces facil, asfaltat 11 TOPOGRAFIA plan PLAN PLAN plan Ajustare % 0% 0% 0% Ajustare absolut 0,0 € 0,0 € 0,0 € Preț ajustat (euro/mp) 212,43 €/mp 213,75 €/mp 225,75 €/mp Jusficare ajustare comparabilele sunt similare cu elementele de comparație ale terenului evaluat. Corecțiile vor fi 0%; 12 SUPRAFAȚA 7,00 mp 540,00 mp 1.946,00 mp 363,00 mp Ajustare % cc -5% -5% -5% Ajustare absolut -10,6 € -10,7 € -11,3 € Preț ajustat (euro/mp) 202 €/mp 203 €/mp 214 €/mp Jusficare ajustare SUPRAFETE MARI, BUNE DE CONSTRUIT, SE AJUSTEAZA NEGATIV 13 UTILITĂȚI DISPONIBILE pe teren la limita la limita la limita Ajustare % 0,0% 0,0% 0,0% Ajustare absolut 0,0 € 0,0 € 0,0 € Preț ajustat (euro/mp) 202 €/mp 203 €/mp 214 €/mp Jusficare ajustare comparabilele sunt similare cu elementele de comparație ale terenului evaluat. Corecțiile vor fi 0%; 14 DESCHIDEREA FRONTALA 2,92 m 1,00 m 25,00 m 16,00 m Raport dimensiuni 1,22 0,00 0,32 0,71 Ajustare % 0,0% 0,0% 0,0% Ajustare absolut 0,0 € 0,0 € 0,0 € Preț ajustat (euro/mp) 202 €/mp 203 €/mp 214 €/mp Jusficare ajustare nu e cazul 15 UTILIZARE cc /rezidenal rezidenal mixt rezidenal Ajustare % 0,0% 0,0% 0,0% Ajustare absolut 0,0 € 0,0 € 0,0 € Preț ajustat (euro/mp) 202 €/mp 203 €/mp 214 €/mp Jusficare ajustare comparabilele sunt similare cu elementele de comparație ale terenului evaluat. Corecțiile vor fi 0%; Ajustarea netã absolut -0,5 € -10,7 € -23,2 € Ajustarea netã procentual 0% -5% -9% Ajustarea brutã absolut 20,74 € 10,69 € 23,17 € Ajustarea brutã procentual 10% 5% 9% Valoare unitară 203,06 €/mp 201,81 €/mp 203,06 €/mp 214,46 €/mp Valoare teren 1.421 € 7.201 lei Aplicând metoda comparației directe expusă în tabelul de mai sus, unde proprietatea 2 are cea mai mică corecție brută, se alege: Valoarea unitară teren = 203 €/mp 5 Reconcilierea rezultatelor. Opinia evaluatorului 5.1 Rezultatele obtinute.Opinia evaluatorului Avand in vedere informaile denute si relevanta lor, raportate la localizare si categoria de folosinta a terenului evaluat, am considerat ca Metoda Abordarii prin piata reflecta cel mai bine condiile si asteptarile pietei imobiliare, este cea mai precisa si trebuie folosita pentru esmarea finala a Valorii de Piata. AsVel, in opinia evaluatorului, valoarea de piata a proprietai imobiliare “Teren intravilan” este de: Valoare unitară 203 €/mp Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea sunt: o valoarea este una globala, fara TVA ; o cursul de schimb considerat este de 1 EUR – 5.0676 LEI, valabil la data 11.08.2025. o valoarea a fost exprimata nand seama exclusiv de ipotezele, condiile limitave si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in condiile generale si specifice aferente perioadei lunii AUGUST 2025 ; o valoarea nu ne seama de responsabilitale de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale; o valoarea este o predice; o valoarea este subiecva; o evaluarea este o opinie asupra unei valori; o opinia de mai sus nu reprezinta valoarea pentru asigurare. Cu sma Ec. Ionita Ionel Evaluator autorizat proprietăți imobiliare, membru tular ANEVAR Nr. Crt Nr. Cad. CF Denumire Ac(mp) valoare 1 130346 130346/Galati cc, intravilan 7,00 mp 1.421 € 7.201 lei TOTAL 1.421 € 7.201 lei ANEXA 1 . Poze cu zona analizata Anexa 3. Oferte h^ps://www.imobiliare.ro/oferta/teren-construci-de-vanzare-gala-ultracentral- 534mp - 234598236 Capital Imobiliare va propune spre vanzare teren intravilan in Gala cu o suprafata de 540 mp. Proprietatea este formata din teren cu o suprafata totala de 540 mp impreuna cu o construce din zidarie cu o amprenta la sol de 65 mp, racordata la electricitate, apa si canalizarea. Pozia terenului este centrala. Pentru mai multe informai nu ezita sa ne contacta! ElectricitateApăGazCanalizare ID anunț: X9PL1309CActualizat în: 04 August 2025 Clasificare teren: Intravilan Front stradal: 1 m Lățime drum acces: 3.65 m Amenajare străzi Asfaltate Alte caracterisci Construcție demolabilăTeren împrejmuit h^ps://www.imobiliare.ro/oferta/teren-construci-de-vanzare-gala-periferie- 1946mp - 246063706 Terenul de 1946 mp are o suprafata relav mare, ceea ce permite o dezvoltare flexibila si adaptabila. Are o forma regulata si poate fi mai usor de parcelat sau de amenajat pentru construci eficiente. Sugesi de ulizare: Zona comerciala sau logisca: Datorita dimensiunii sale, terenul poate fi potrivit pentru dezvoltarea unui mic centru comercial, showroom, sau o parcare privata (ca solue pentru aglomeraa urbana). Zona rezidenala: terenul poate fi ulizat pentru construca de blocuri de locuinte sau ansambluri rezidenale de dimensiuni medii. Zona industriala usoara: Cu o suprafata de aproape 2000 mp, terenul ar putea fi ulizat si pentru construca de depozite mici sau alte facilita logisce usoare. O vizionare nu implica niciun cost si va poate oferi claritatea necesara pentru a lua cea mai buna decizie. Sunt aici pentru a va oferi suportul si consultanta de care ave nevoie cu placere. ElectricitateApăCanalizare ID anunț: X9PL130A7Actualizat în: 04 August 2025 Clasificare teren: Intravilan Nr. fronturi stradale: 2 Amenajare străzi AsfaltateIluminat stradal Alte caracterisci Oportunitate de invesțieParcelabilLa șoseaAcces auto h^ps://www.imobiliare.ro/oferta/teren-agricol-de-vanzare-gala-central-363mp- 259124053 Teren de vânzare – zonă semicentrală, apropiere de Str. Basarabiei și Tribunalul Vechi Agenția Imobiliară Media Plus vă propune spre vânzare un teren amplasat în zona semicentrală a orașului, într-o locație accesibilă și bine cotată, în apropiere de Strada Basarabiei și Tribunalul Vechi. Terenul are o suprafață totală de 363 mp și beneficiază de două deschideri generoase, de 16 ml și respecv 23 ml, oferind mulple posibilități de construire. Toate ulitățile (apă, canalizare, electricitate, gaz) se află la limita proprietății, facilitând asVel racordarea imediată. ID anunț: X6220301GActualizat în: 03 Septembrie 2025 Suprafață construită: 55 mp Nr. fronturi stradale: 2 Ulități Ulități în zonă Amenajare străzi AsfaltateMijloace de transport în comunIluminat stradal Alte caracterisci Teren împrejmuitLa șosea