HCL 301/2026

Art. 1 - Se aprobă Raportul de Evaluare a terenul ui în suprafață de 7 mp , proprietate privată a Municipiului Galați, situat în Galați, pe strada Brăilei nr. 169 - E15 , prevăzut în Anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art. 2 - Se aprobă vânzarea terenului prevăzut la a rt. 1 către societatea DIODA SERVICE SRL . Art. 3 - Se aprobă prețul de vânza re de 205 EUR/mp, fără TVA , la cursul oficial comunicat de BNR la data semnării contractului de vânzare. Art. 4 - Cheltuielile ocazionate cu încheierea contractului de vânzare vor fi suportate de către cumpărător. Art. 5 - La data încheierii Contractului de vânzare, Contractul de închiriere nr. 22530/28.06.2020 , cu modificările ulterioare, își încetează aplicabilitatea . Art. 6 - Primarul Municipiului Galați se împuternicește cu ducerea la îndeplinire a prevederilor acestei hotărâri. Art. 7 – Secret arul General al Municipiului Galați va asigura transmiterea și publicitatea prezentei hotărâri. Președinte de ședință, Contrasemnează, Secretar General,  EVALUARI PROPRIETATI IMOBILIARE , BUNURI MOBILE Tel/fax : 0336.417.783 ; 0744.554.925; 0743.291.421 MEMBRU CORPORATIV ANEVAR NR. 0137/2026 RAPORT DE EVALUARE Nr. 331/30.04.2026 a proprietatii imobiliare compusa din: TEREN INTRAVILAN SITUAT IN LOCALITATEA GALATI, CARTIER TIGLINA 1, STR. BRAILEI, NR.169 E15, JUD. GALATI CF 129769 Proprietatea: MUNICIPIUL GALATI Destinatar: MUNICIPIUL GALATI Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totlitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al SC UNIKASA 8 SRL, al clientului – MUNICIPIUL GALATI si al destinatarului –MUNICIPIUL GALATI 30.04.2026 SC UNIKASA 8 SRL 2 SINTEZA EVALUARII Obiectul evaluarii il constituie proprietatea imobiliara formata din teren intravilan in suprafata de 7 mp, situat in LOCALITATEA GALATI, CARTIER TIGLINA 1, STR. BRAILEI, NR.169 E15, JUD. GALATI, proprietatea MUNICIPIUL GALATI, descris in cuprinsul raportului de evaluare. Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piață a terenului intravilan descris mentionat mai sus‚ in vederea vanzarii așa cum este definită în standardele ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor din România) si in Standardele de Evaluare a Bunurilor, editia 2025. Terenul este evaluat in ipoteza ca este liber de sarcini.Valoarea terenului a fost determinata in conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare tinandu-de cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respectiv :   S SE EV V 1 10 00 0- -C CA AD DR RU UL L G GE EN NE ER RA AL L ( (I IV VS S C CA AD DR RU UL L G GE EN NE ER RA AL L) )   S SE EV V 1 10 01 1- -T TE ER RM ME EN NI II I D DE E R RE EF FE ER RI IN NT TA A A AI I E EV VA AL LU UA AR RI II I ( (I IV VS S 1 10 01 1) )   S SE EV V 1 10 02 2- - T TI IP PU UR RI I A AL LE E V VA AL LO OR RI II I ( (I IV VS S 1 10 02 2) )   S SE EV V 1 10 03 3- - A AB BO OR RD DA AR RI I I IN N E EV VA AL LU UA AR RE E ( (I IV VS S 1 10 03 3) )   S SE EV V 2 23 30 0- - ( (I IV VS S 4 40 00 0) ) D DR RE EP PT TU UR RI I A AS SU UP PR RA A P PR RO OP PR RI IE ET TA AT TI II I I IM MO OB BI IL LI IA AR RE E   G GE EV V 5 52 20 0 – – E EV VA AL LU UA AR RE EA A P PE EN NT TR RU U G GA AR RA AN NT TA AR RE EA A I IM MP PR RU UM MU UT TU UL LU UI I   G GE EV V 6 63 30 0- -E EV VA AL LU UA AR RE EA A B BU UN NU UR RI IL LO OR R I IM MO OB BI IL LE E In urma aplicarii metodelor de evaluare, opinia evaluatorului este ca valoarea de piata a terenului în vederea vanzarii, pentru terenurile intravilane descris, proprietatea MUNICIPIUL GALATI, este de: Valoare de piata: Nr. Crt. Denumire Adresa CARTE FUNCIARA Suprafata (mp) VALOAREA PROPUSA (Euro/mp) VALOARE DE PIATA (LEI) VALOARE DE PIATA (EUR) 1 TEREN INTRAVILAN Loc. Galati, Cartier Tiglina 1, Str. Brailei, nr. 169 E15 , Jud. Galati CF 129769 7 205,00 7.378 1.435 TOTAL IMOBIL 7.378 1.435 la cursul valutar 5,1417 lei/eur, valabil pentru data de referinta a evaluarii. Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele avute in vedere la determinarea acestei valori sunt:  Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, ipotezele speciale si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile economice si juridice mentionate in raport ;  Valoarea estimata se refera la un imobil;  Valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in raport;  Valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a redeventeia terenului intravilan descris ;  Valoarea este o predictie ; Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru promovate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania). Cu stima, Floarea Savin – Membru Titular ANEVAR Expert Evaluator EPI si EBM SC UNIKASA 8 SRL 3 CUPRINS SINTEZA EVALUARII ................................................................................................................................................... 2 1. TERMENI DE REFERINTA AI EVALUARII .......................................................................... 4 2. PREZENTARE DATELOR ..................................................................................................... 7 3. EVALUAREA TEREN ...................................................................................................... 11 4. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII ......................................... 16 SC UNIKASA 8 SRL 4 1. Termeni de referinta ai evaluarii 1.1 . Identificarea evaluatorului SC UNIKASA 8 SRL - Galati, STR. Brailei, NR.161, BL. A5, AP.19, Membru corporativ ANEVAR 0137/2026, polita de asigurare profesionala in valoare de 250.000 EUR/seria G nr.10687944/19.01.2026. Reprezentant Evaluator Savin Floarea, membru titular Anevar-Legitimatie Anevar nr.15973 1.2. Identificarea clientului  Client persoana juridica: MUNICIPIUL GALATI, cu sediul in Galati, Strada Domnească 54, Jud. Galati. .  T Te el l: :0 02 23 36 6/ /3 30 07 7. .7 74 43 3 1.3 Scopul Evaluarii Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piață a terenurilor intavilan descris mentionat mai sus‚ așa cum este definită în standardele ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor din România) si in Standardele de Evaluare a Bunurilor, editia 2025, în vederea vanzarii.Terenul este evaluat in ipoteza ca este liber de sarcini. 1.4.Identificarea terenului intavilan descris supuse evaluarii: Obiectul evaluarii il constituie proprietatea imobiliara formata din teren intravilan in suprafata de 7 mp, situat in LOCALITATEA GALATI, CARTIER TIGLINA 1, STR. BRAILEI, NR.169 E15, JUD. GALATI , proprietatea lui MUNICIPIUL GALATI, imobile descris in cuprinsul raportului de evaluare. 1.5.Tipul valorii estimate Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanță cu cerințele beneficiarului, reprezintă o estimare a valorii de piata (cu particularitatile prezentate în continuare) a terenului intravilan descris asa cum este aceasta definita in Standardul International de Evaluare, editia 2025 IVS Cadrul general. Conform acestui standard, “Valoarea de piata” este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere Metodologia de calcul a “valorii de piață” a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietăților și de recomandările standardelor ANEVAR. Pentru estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare compusa din teren intravilan in suprafata de 7 mp, situate in LOCALITATEA GALATI, CARTIER TIGLINA 1, STR. BRAILEI, NR.169 E15, JUD. GALATI, aflate in proprietatea lui MUNICIPIUL GALATI, s-a pornit de la misiunea de evaluare indicata de catre client. 1.6.Data evaluarii La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor pana la data de 30.04.2026, data la care sunt disponibile datele si informatiile si la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum și valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizata in luna aprilie 2026. Data evaluarii este 30.04.2026 . 1.7. Moneda raportului Opinia finala a evaluarii este prezentata in LEI si EUR la data de referinta 30.04.2026, avand in vedere cursul de referinta de 5,1417 lei/eur. SC UNIKASA 8 SRL 5 1.8. Documentarea necesara pentru efectuarea evaluarii 1.8.1 Baza de evaluare Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanță cu cerințele beneficiarului, reprezintă o estimare a valorii de piata (cu particularitatile prezentate în continuare) a terenului intavilan descris asa cum este aceasta definita in Standardelor de Evaluare ANEVAR, editia 2025" Determinarea valorii de piata a redeventei unui teren". Conform acestui standard, “Valoarea de piata” este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere Metodologia de calcul a “valorii de piata” a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietăților și de recomandările standardelor ANEVAR. Pentru estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare compusa din teren intravilan in suprafata de 7 mp, situate in LOCALITATEA GALATI, CARTIER TIGLINA 1, STR. BRAILEI, NR.169 E15, JUD. GALATI, aflate in proprietatea lui MUNICIPIUL GALATI, s-a pornit de la misiunea de evaluare indicata de catre client. 1.8.2 Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informatii) Baza evaluarii realizate în prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita mai sus. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:  documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate clientului;  inspectia terenului intravilan descris ;  discutii purtate cu reprezentantii MUNICIPIUL GALATI  stabilirea ipotezelor si ipotezelor speciale care au stat la baza elaborarii raportului;  selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;  analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;  aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru determinarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului. Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR. 1.8.3. Natura si sursa informatiilor care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost: Documentele și schițele puse la dispoziție de catre proprietarul terenului intravilan descris , respectiv:  documentele care atesta dreptul de proprietate asupra terenului intravilan descris ;  documentatia intocmita in vederea atribuirii numarului cadastral, extrase CF  informatii culese pe teren de catre evaluator (privind pozitionarea,zona in care este amplasata proprietatea, stadiul fizic al constructiilor,etc);  informatii preluate din baza de date a evaluatorului, de la vanzatori si cumparatori imobiliari de pe piata localitatii,informatii privind cererea si oferta preluate de la agentii imobiliare si diverse site-uri de anunturi  alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate Alte informații necesare existente în bibliografia de specialitate, respectiv:  Cursul de referinta al monedei nationale;  Publicatii privind piata imobiliara. Documentele si informatiile referitoare la terenurile intravilane apartinand lui MUNICIPIUL GALATI, au fost puse la dispozitia evaluatorului de catre reprezentantii acesteia. Evaluatorii nu își asumă nici un fel de răspundere pentru datele puse la dispoziție de către client si SC UNIKASA 8 SRL 6 proprietar și nici pentru rezultatele obținute în cazul în care acestea sunt viciate de date incomplete sau greșite. 1.8.4.Ipoteze si ipoteze speciale 1.Sursele de informare: -In calcule s-au utilizat suprafetele indicate in documentatia pusa la dispozitie de catre client. Nu s- au constatat diferente intre suprafetele din acte si cele din documentatia cadastrala. -Toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile si materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul sa-si faca o imagine referitoare la proprietate. -Informatiile furnizate sunt considerate a fi autentice, dar nu se da nici o garantie asupra preciziei lor. 2. Aspecte juridice - Nu se asuma nici o responsabilitate privind descrierea situatiei juridice sau a consideratiilor privind titlul de proprietate. Se presupune ca titlul de proprietate este valabil. - Proprietatea este evaluata ca fiind libera de orice sarcini daca nu se specifica altfel. - Nici un paragraf din acest raport nu trebuie interpretat ca opinie legala cu privire la drepturile ce rezulta din documentele prezentate. - Obiectul evaluarii este determinara valorii de piata. 3. Conditii structurale: - Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situatii sau pentru obtinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor. 4. Aspecte legate de mediul inconjurator: - Se presupune ca proprietatea este in deplina concordanta cu toate reglementarile locale si nationale privind mediul inconjurator, in afara cazurilor cand neconcordantele sunt expuse, descris si luate in considerare in raport. 5.Aspecte urbanistice: - Se presupune ca proprietatea este conforma cu toate reglementarile si restrictiile urbanistice din zona si ca toate autorizatiile, certificatele de functionare si alte documente solicitate de autoritatile legale sau administrative locale sau nationale sau de catre organizatii sau institutii private, au fost sau pot fi obtinute sau reinnoite pentru oricare din utilizarile pe care se bazeaza estimarile valorii din cadrul raportului. - Se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor corespunde cu granitele descris si nu exista alte servituti, altele decat cele descris in raport. 6. Riscuri sistematice (macro-economice) - Nu s-a tinut seama de efectele induse de eventualele schimbari socio-politice si/sau ale politicilor economice din Romania sau din regiune. Am presupus continuarea reformelor economice si transferul liber de capital. 1.8.5. Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare Este interzisa distributia si reproducerea raportului de evaluare, iar utilizarea raportului de evaluare este restrictionata la partile care detin din punct de vedere legal acest drept. 1.8.6. Declararea conformitatii cu SEV Prezentul raport de evaluare este intocmit in conformitate cu Standarde ale Asociației Naționale a Evaluatorilor din România (A.N.E.V.A.R.) care sunt conforme cu STANDARDELE DE EVALUARE A BUNURILOR, editia 2025  Afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte;  Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si ipotezele speciale si se constituie ca analiza nepartinitoare; SC UNIKASA 8 SRL 7  Nu avem nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare si nu avem nici un interes personal si nu suntem partinitori fata de vreuna din partile implicate;  Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu este actionar, asociat sau persoana afiliata sau implicata cu beneficiarul ;  Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau intelegere care sa-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate in evaluare ;  Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzactiei;  Analizele si opiniile noastre au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania).  Evaluatorul a respectat cerintele etice si profesionale continute in Codul Deontologic IVSC aferent indeplinirii misiunii.  In prezent sunt membru ANEVAR si am indeplinit programul de pregatire profesionala continua ;  SC UNIKASA 8 SRL - Galati, STR. Brailei, NR.161, BL. A5, AP.19, Membru corporativ ANEVAR 0137/2026, polita de asigurare profesionala in valoare de 250.000 EUR/seria G nr.10687944/19.01.2026.  Reprezentant Evaluator Savin Floarea, membru titular Anevar-Legitimatie Anevar nr.15973 1.9.Verificarea evaluarii Verificarea evaluarii pentru impozitare poate fi realizata in conformitate cu prevederile SEV 400 "Verificarea evaluarii", numai de catre un evaluator autorizat avand ca specializare Verificarea Evaluarii ("VE"), dovedita cu parafa de verificator cu specializarea EPI. 1.10. Responsabilitatea față de terți Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client si proprietarul terenului intravilan descris, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului și destinatarului precizați la pct. 1.1. Raportul este confidențial, strict pentru client si destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanță. 1.11. Clauza de nepublicare Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât cele de la pct. 1.1, atrage dupa sine încetarea obligațiilor contractuale. 2. Prezentare datelor 2.1.Identificarea proprietatii Terenurile sunt situate in Localitatea Galati, Jud. Galati avand ca vecinatati terenuri similare. 2.2 Dreptul de proprietate asupra terenului intravilan descris in cuprinsul raportului de evaluare. Imobilul evaluat a fost dobandit de proprietar conform urmatoarelor documente de proprietate atasate la raport:  Carte Funciară Nr. 129769 Galati 2.3 Descrierea proprietatii imobiliare, localizare Terenurile evaluate se afla situate in intravilanul localitatii Galati, Jud. Galati avand ca vecinatati terenuri similare. SC UNIKASA 8 SRL 8 SC UNIKASA 8 SRL 9 Descriere amplasament, suprafete Suprafata de teren: Nr. Crt. Denumire Adresa CARTE FUNCIARA Suprafata (mp) 1 TEREN INTRAVILAN Loc. Galati, Cartier Tiglina 1, Str. Brailei, nr. 169 E15 , Jud. Galati CF 129769 7 - Localizarea amplasamentului: teren intravilan situat in Loc. Galati, Cartier Tiglina 1, Str. Brailei, nr. 169 E15 , Jud. Galati. Amplasamentul proprietatii subiect este situat in Galati, Cartier Tiglina 1, zona centrala. Accesul in zona amplasamentului se realizeaza din strada. Terenul au forma regulata. - utilizarea actuala a amplasamentului: teren curti constructii - utilitati - retea de energie electrica, apa, gaze si canalizare - utilizarea terenurilor din vecinatatea amplasamentului: rezidentiale Utilitati: Imobilele sunt racordate la utilitati . 2.4 Cea mai buna utilizare Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii. Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii:  cea mai buna utilizare a terenului liber  cea mai buna utilizare a terenului construit. Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii. Ea trebuie sa fie:  permisibila legal  posibila fizic  fezabila financiar  maxim productiva Practic, tinand cont de tipul cladirii si de amplasarea acesteia, cea mai buna alternativa posibila pentru activul analizat este cea de teren curti constructii cu restrictii urbanistice. Analizand aceste alternative prin prisma criteriilor amintite, este evident ca sunt intrunite conditiile impuse:  este permisibila legal;  indeplineste conditia de fizic posibila.  este fezabila financiar, ceea ce presupune ca veniturile provenite din exploatarea fiecarei proprietati imobiliare acopera cheltuielile de exploatare, conditie care poate fi indeplinita in conditiile pietei specifice locale prin concesionare.  este maxim productiva se refera la valoarea proprietatii imobiliare in conditiile celei mai bune utilizari (destinatii) si se realizeaza in ipoteza utilizarilor actuale sau a unei reconversii pentru alte utilizari. Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber SC UNIKASA 8 SRL 10 Pentru a identifica cea mai bună utilizare a terenului considerat liber, am cules de pe piață informații referitoare la terenuri libere amplasate în zona geografica a judetului . Pe baza analizei de piață efectuate, am studiat utilizările considerate probabile și rezonabile pe baza conformității cu cele 4 criterii ale celei mai bune utilizări a terenului considerat liber, ținând cont în același timp de specificul zonei și caracteristicile terenului (formă și dimensiuni). Pe Astfel, cea mai bună utilizare a terenului considerat liber este cea nerezidentiala. Având în vedere cele prezentate mai sus și concluziile rezultate din analiza pieței specifice, cea mai bună utilizare a proprietății construite este cea industriala. Având în vedere cele de mai sus, considerăm că terenul este deja construit conform celei mai bune utilizări a acestuia. Ca urmare, cea mai bună utilizare a terenului considerat liber este cea actuală, de teren pentru constructii rezidentiale . Această utilizare îndeplinește criteriile care definesc CMBU, și anume: o este fizic posibilă o este permisă legal o este fezabilă financiar o este maxim productivă (conduce la cea mai mare valoare a terenului (considerat) liber și a proprietății construite) rmisă legalPosibilăFez 2.5. Analiza pietei imobiliare Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor:  Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix.  Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic; proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc.; in general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos, iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata; spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale; cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta; oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru; cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii. In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte si tipul, amplasarea si restrictiile privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, agro-industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentare a pietei si dezagregare a proprietatii. Piata imobiliara este, fara indoiala, una dintre cele mai dinamice piete, cunoscand permanent fluctuatii, dar, cu toate acestea, isi mentine trendul crescator. Interesul ridicat fata de aceasta piata este confirmat de o noua legislatie in domeniu, de competitia bancilor in ceea ce priveste creditelele ipotecare, de investitiile imobiliare ale intreprinzatorilor straini. SC UNIKASA 8 SRL 11 Piata imobiliara specifica proprietatii evaluate Terenul evaluate se afla situat in intravilanul localitatii Galati, Jud. Galati avand ca vecinatati terenuri similare. Analiza cererii Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta interes pentru cumparare sau concesionare, la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-un anumit interval de timp. In cazul proprietatii analizate, luand in considerare tipul definit, analiza cererii are la baza cererea manifestata pentru proprietati similare din jud.Galati si judete limitrofe. Analiza cererii pentru terenuri intravilane se poate efectua prin identificarea societatilor comerciale care ar putea desfasura diverse activitati.Sunt cautate terenuri la care accesul se poate face facil si utilitatile sa fie pe teren sau accesul la utilitati sa se faca usor. Cererea de cumparare este redusa. Cererea poate fi analizata sub cele doua dimensiuni ale sale: calitativ si cantitativ. Piata terenurilor De-a lungul anilor, pretul de vanzare al terenurilor a crescut in functie de scopul achizitiei (tipul de cladire ce urmeaza sa fie construita), locatie si parametrii specifici. In timp ce terenurile din zonele din centrul comunei sunt valorificate la maximum in dezvoltarea de locuinte, avand un pret unitar mai mare, fiind dezvoltate cu o eficienta maxima pe verticala, zonele din apropierea orasului Galati sunt utilizate pentru dezvoltari in segmentul industrial. In aceasta zona terenurile sunt utilizate cu eficienta maxima pe orizontala. Echilibrul pietei Pe o perioada scurta timp, oferta de proprietati imobiliare similare este relativ fixa si preturile sunt corespunzatoare cererii. In cazul in care cererea este neobisnuit de mare, preturile si chiriile vor incepe sa creasca. Pe piata de terenuri oferta este medie in zona iar cererea este mica ceea ce duce la ponderarea preturilor. Analizand situatia actuala, se poate formula concluzia ca in cazul proprietatilor evaluate, in zona de amplasare a acestora si dat fiind caracteristicile/tipul acestora, tendinta pentru perioada imediat urmatoare este de stagnare a preturilor de arendare. Ofertele practicate in ultimul timp pe piata locala pentru concesionarea terenurilor in zona in care se afla proprietatea dar si in zone similare este in intervalul 200-300 euro/mp. Pretul este influentat in mod special de amplasare si utilitati. Valoarea de piata a terenurilor in zona se situeaza intre 200-300 euro/mp. Piata imobiliara specifica proprietatii evaluate In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepand cu tipul proprietatii. Aceasta este o proprietate imobiliara - teren intravilan in suprafata de 7 mp, situat in LOCALITATEA GALATI, CARTIER TIGLINA 1, STR. BRAILEI, NR.169 E15, JUD. GALATI- apartinand MUNICIPIUL GALATI, jud. Galati. 3. Evaluarea teren 3.1 Date privind modul de realizare a evaluarii Pentru evaluare metoda comparatiei. In abordarea prin comparatie directa considera ca preturile proprietatii sunt stabilite de piata. Valoarea proprietatii este estimata in urma studierii preturilor de pe piata ale proprietatilor competitive pe segmentul respectiv de piata. Aceasta metoda a fost aplicata tinind seama de tipul proprietatii imobiliare evaluate si de adecvarea aplicarii metodei in acest caz. SC UNIKASA 8 SRL 12 3.2. Metoda Comparației Directe In aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate si ajustate concesiunile si alte date despre loturi similare, in scopul identificarii unui nivel de valoare pentru terenul de evaluat. In procesul de comparatie, sunt luate in considerare asemanarile si deosebirile intre loturi. Această metodă este recomandată pentru evaluarea terenurilor libere, sau considerate libere pentru scopul evaluării, fiind preferată atunci când există date comparabile suficiente si sigure. Prin această metodă, prețurile și acele informații referitoare la loturi similare, sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări sau diferențieri. La data evaluării, evaluatorul a dispus de informații privind terenuri similare ce au fost tranzacționate recent (mai aproape de data evaluării), informațiile fiind culese din publicațiile de specialitate, în care sunt prezentate diverse oferte (concesiune de terenuri, cu și fără construcții). Ofertele de concesiune ale terenurilor din zona unde se situeaza proprietatea imobiliara evaluata sunt cuprinse intre 200 si 300 euro/mp. In metoda comparatiei directe valoarea este estimata prin analiza activitatii pietei pentru tranzactii cu proprietati similare. Elementele de comparatie includ drepturi de proprietate, restrictii legale, conditii de finantare, conditii de concesionare(motivatia), conditii de piata(data), localizarea, caracteristici fizice, utilitati disponibile, zonarea și cea mai buna utilizare. 3.3 Abordari in evaluare 3.3.1 Evaluarea terenului Standardele internationalede Evaluare IVS prin Ghidul metodologic de evaluare GEV, evaluarea terenului recomanda utilizarea a sase metode de evaluare a terenurilor (comparatia directa a vanzarilor, tehnica parcelarii,tehnica alocarii, tehnica extractiei, tehnica reziduala a terenului si capitalizarea rentei funciare), dintrecare in functie de situatia concreta a activului imobiliar, in contextul celei mai bune utilizari si in functie de informatiile cesepot obtine, se selecteaza aplicare auneia sau a mai multor metode de evaluare. Comparatia directa este cea mai utilizata tehnica pentru evaluarea terenului si cea mai preferata metoda atunci cand sunt disponibile vanzari comparabile. Scopul abordarii prin comparatie este sa selecteze vanzarile/ofertele comparabile de pe piata si apoi sa corecteze diferentele ce nu pot fi eliminate prin procesul de selectie. Elementele de comparatie includ drepturi de proprietate , restrictii legale, conditii de finantare, conditii de vanzare (motivatia), conditii de piata (data vanzarii), localizarea, caracteristici fizice, utilitati disponibile, zonarea si cea mai buna utilizare.Variabilele luate ca elemente de comparatie sunt caracteristicile fizice ale amplasamentului, care se referalamarimea si forma sa,deschiderea la fatada, topografia,localizarea, privelistea precum si gradul de echipare cu utilitati. In procesul de comparatie sunt urmarite urmatoarele aspecte: Localizarea este adesea criteriul fundamental in selectarea comparabilelor. Amplasamentele cu aceeasi zonare ca si proprietatea de evaluat sunt comparabileleceleami adecvate. Daca nu sunt disponibile suficiente vanzari in aceeasi categorie de zonare pot fi utilizate date pentru categorii similare, dupa ce s-au efectuat ajustarile necesare. Data tranzactiei/ofertei – daca preturile de vanzare s-au modificat rapid in ultimii ani, vanzarile selectate pentru comparatie trebuie sa fie cat mai apropiate ca data, de data evaluarii.Daca acest lucru nu este posibil, evaluatorul trebuie sa extinda aria de analiza la o alta arie de piata, fapt ce determina o corectie pentru localizare. Dimensiunea este in general, un element de comparatie mai putin important fata dedata si localizare. Cele mai frecvente tipuri de dezvoltari au o marime optima a amplasamentului;cu cat amplasamentul este mai mare cu atat valoarea terenului in exces scade accelerat. Utilitati – costul dotarii amplasamentului cu utilitati este considerabila, fiind in relatie directa cu utilizarea amplasamentului si cu distanta fata de retelele de utilitati. SC UNIKASA 8 SRL 13 Utilizarea –loturile de teren de diferite marimi se vand la diferite preturi unitare, deoarece dimensiunea optima alotului este in functie de utilizareasa 500-3929 mp pentru cladiri rezidentiale cu functiunea de locuinta sau reprezentanta, 1500-3000 mp pentru cladiri administrative multietajate si peste 5000 mp pentru complexe comerciale si spatii agro-industriale sau depozitare. Potentialul de dezvoltare - un element foarte important,in relatie cu utilizarea, care afecteaza valoarea terenului. Reglementarile urbanistice si regimul juridic sunt cruciale in estimarea valorii de piata a terenului, indicatorii care influenteaza direct potentialul de dezvoltare fiind procentul de ocupare al terenului (P.O.T.) si coeficientul de utilizare al terenului (C.U.T.).Daca datele selectate nu sunt suficiente pentru a indica marimea ajustarilor necesare, evaluatorul trebuie sa adune si sa analizeze date comparabile suplimentare.Pe langa vanzarile inregistrate, evaluatorii iau in considerare si ofertele de vanzare, ofertele de cumparare si tranzactiile nefinalizate. Conform GME , „cand nu exista tranzactii efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau cand datele obtinute din tranzactiile efectuate nu sunt credibile si/sau nu pot fi verificate, pentru evaluare se pot folosi si preturile cerute prin cererile decumparare de terenuri comparabile” . Ofertele furnizeaza date maiputin credibile decat vanzarile inregistrate si contractele semnate. In mod obisnuit, pretul de vanzare final este mai scazut decat oferta initiala de vanzare, dar mai ridicat decat oferta initiala de cumparare Estimarea valorii de piata princomparatie se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare,culegere de date despre vanzari/inchirieri/oferte,identificate de asemanari si diferente, corectare a preturilor comparabilelor pentru a reflecta diferentele dintre acestea si terenul de evaluat, formularea de concluzii asupra celei mai rezonabile si probabile valori de piata a terenului de evaluat. Pentru estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare prin aceasta metoda, evaluatorul a apelat la informatiileprovenite din tranzactii/oferte de terenuri in zona,precum si la datele furnizate de o serie de agentii imobiliare si la informatiile existente in publicatiile de specialitate. Caracteristicile importante ale comparabilelor selectate au fost introduse in grila de comparatii prezentata mai jos, in functie de acestea aplicandu-se ajustarile corespunzatoare pentru determinarea valorii depiata a proprietatii subiect. Analizand proprietatile imobiliare considerate si facandu-se ajustarile necesare a rezultat urmatoarea valoare de piata: Valoarea de piata : Nr. Crt. Denumire Adresa CARTE FUNCIARA Suprafata (mp) VALOAREA PROPUSA (Euro/mp) VALOARE DE PIATA (LEI) VALOARE DE PIATA (EUR) 1 TEREN INTRAVILAN Loc. Galati, Cartier Tiglina 1, Str. Brailei, nr. 169 E15 , Jud. Galati CF 129769 7 205,00 7.378 1.435 TOTAL IMOBIL 7.378 1.435 SC UNIKASA 8 SRL 14 SUBIECT Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 0 1 2 3 4 5 Suprafata (mp) 7 350,0 216 300 Pret oferta/vanzare (Euro/mp) 243,00 268,00 177,40 Tipul oferta oferta oferta Valoarea ajustarii % -10% -10% -10% Valoarea ajustarii (Euro/mp) -24,30 -26,80 -17,74 PRET AJUSTAT (Euro/mp) 218,70 241,20 159,66 Dreptul de proprietate transmis liber, integral liber, integral liber, integral liber, integral Valoarea ajustarii % 0% 0% 0% Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0,00 0,00 0,00 PRET AJUSTAT (Euro/mp) 218,70 241,20 159,66 Conditii de finantare la piata (cash) la piata (cash) la piata (cash) la piata (cash) Valoarea ajustarii % 0% 0% 0% Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0,00 0,00 0,00 PRET AJUSTAT (Euro/mp) 218,70 241,20 159,66 Conditii de vanzare independent independent independent independent Valoare ajustare (%) 0% 0% 0% Valoare ajustare (Euro/mp) 0,00 0,00 0,00 PRET AJUSTAT (Euro/mp) 218,70 241,20 159,66 Conditii de piata (data) aprilie-26 aprilie-26 aprilie-26 aprilie-26 Valoare ajustare (%) 0% 0% 0% Valoare ajustare (Euro/mp) 0,00 0,00 0,00 PRET AJUSTAT (Euro/mp) 218,70 241,20 159,66 Localizare Loc. Galati, Cartier Tiglina 1, Str. Brailei, nr. 169 E15 , Jud. Galati similar similar similar Valoare ajustare (%) CF 129769 0% 0% 0% Valoare ajustare (Euro/mp) 0,00 0,00 0,00 PRET AJUSTAT (Euro/mp) 218,70 241,20 159,66 Suprafata (mp) 7 350 216 300 Valoare ajustare (%) -25% -20% -25% Valoare ajustare (Euro/mp) -54,68 -48,24 -39,92 PRET AJUSTAT (Euro/mp) 164,03 192,96 119,75 Destinatia (utilizarea terenului) intravilan intravilan intravilan intravilan Valoare ajustare (%) 0% 0% 0% Valoare ajustare (Euro/mp) 0,00 0,00 0,00 PRET AJUSTAT (Euro/mp) 164,03 192,96 119,75 Utilitati apa, en. Electrica, canalizare, gaze la limita proprietatii apa, en.electrica, canalizare apa, en.electrica, canalizare, gaze Valoare ajustare (%) 15% 5% 0% Valoare ajustare (Euro/mp) 24,60 9,65 0,00 PRET AJUSTAT (Euro/mp) 188,63 202,61 119,75 Acces / deschidere / orientare d=3,51 ml d= 12 ml d=5,15 ml d=10 ml Valoare ajustare (%) -10% 1% -10% Valoare ajustare (Euro/mp) -18,86 2,03 -11,97 PRET AJUSTAT (Euro/mp) 169,77 204,63 107,77 122 87 70 50% 32% 39% 4 3 3 2 205,00 1.435 7.378 Nr. Crt. ELEMENTE DE COMPARATIE TERENURI COMPARABILE 0 1 2 3 4 5 Caracteristici fizice 6 7 Ajustare bruta cea mai mica s-a efectuat la comparabila: VALOAREA PROPUSA (Euro/mp) - rotund Valoare de piata totala propusa (Euro) Valoare de piata totala propusa (Lei) 8 9 ajustare totala bruta absoluta (Euro) ajustare totala bruta absoluta (%) Numar ajustari SC UNIKASA 8 SRL 15 Explicarea ajustarilor aplicate comparabilelor Conditii de vanzare S-au aplicat ajustari negative de -10% pentru toate comparabilele datorita faptului ca aceste proprietati comparabile sunt ofertate si nu sunt tranzactii;din analizele de piata efectute si din informatiile de piata obtinute rezultand ca pretul de tranzactionare este cu aproximativ mai mic in comparatie cu pretul de oferta. Localizare: nu s-au aplicat ajustari. Utilitati - s-au aplicat ajustari de 15%, 5%, pentru comparabilele A si B, deoarece conectarea la utilitati implica costuri suplimentare . Acces / deschidere / orientare: s-au aplicat ajustari de -10%, 1 %, -10 % pentru comparabila A, B si C deoarece au o deschidere mai mare sau mai mica. Suprafata : s-au aplicat ajustari -25%, -20%, -25% pentru comparabilele A, B si C, deoarece sunt in suprafata mai mare . SC UNIKASA 8 SRL 16 4. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII Obiectul evaluarii il constituie proprietatea imobiliara formata din:teren intravilan proprietatea lui MUNICIPIUL GALATI, imobil descris in cuprinsul raportului de evaluare, conform documentelor prezentate de catre client si anexate in copie la prezentul raport. Valoarea obtinuta in urma evaluarii prin metoda comparatie directe. Avand in vedere pozitia terenului intravilan descris, datele de pe piata despre tranzactii similare si tinand cont de scopul evaluarii, opinia evaluatorului este de (rotund): Valoarea de piata: Nr. Crt. Denumire Adresa CARTE FUNCIARA Suprafata (mp) VALOAREA PROPUSA (Euro/mp) VALOARE DE PIATA (LEI) VALOARE DE PIATA (EUR) 1 TEREN INTRAVILAN Loc. Galati, Cartier Tiglina 1, Str. Brailei, nr. 169 E15 , Jud. Galati CF 129769 7 205,00 7.378 1.435 TOTAL IMOBIL 7.378 1.435 la cursul de 5,1417 lei/eur, valabil la data evaluarii. SC UNIKASA 8 SRL Floarea Savin – Membru Titular ANEVAR Expert Evaluator EPI si EBM SC UNIKASA 8 SRL 17 Fotografii: Teren 7 mp CF 129769 1. 2. 3. 4. 5. 6. SC UNIKASA 8 SRL 18 COMPARABILE Comparabila 1 https://www.cauta-imobiliare.ro/vanzari-terenuri/galati/vt164545# Verificat telefonic, elemente confirmate, suprafata 350 mp, deschidere 12 ml, utilitati: la limita proprietatii. Comparabila 2 SC UNIKASA 8 SRL 19 https://www.storia.ro/ro/oferta/teren-ideal-pentru-casa-ta-n-mazepa-utiliti-existente- IDGZ7O?session_long_olx=197e445ea08x932072c&session_olx=19dcdbe465axd1bc59b Verificat telefonic, elemente confirmate, suprafata 216 mp, deschidere 5,15 ml, utilitati: apa, en.electrica, canalizare. SC UNIKASA 8 SRL 20 Comparabila 3 https://www.imobiliare.ro/oferta/teren-constructii-de-vanzare-galati-piata-centrala-293mp- 263882357 Verificat telefonic, elemente confirmate, suprafata 300 mp, deschidere 10 ml, utilitati: pe teren. Nr. cerere Ziua Luna Anul 40386 08 04 2026 EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ PENTRU INFORMARE Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară GALATI Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Galati Carte Funciară Nr. 129769 Galati Cod verificare A. Partea I. Descrierea imobilului TEREN Intravilan Adresa: Jud. Galati, UAT Galati, Loc. Galati, Str BRAILEI, Nr. 169 - E15 Nr. Crt Nr. cadastral Nr. topografic Suprafața* (mp) Observații / Referințe A1 129769 7 Teren imprejmuit; Constructia C1 inscrisa in CF 129769-C1; B. Partea II. Proprietari și acte Referințe Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale 22339 / 09/03/2020 Act Administrativ nr. Hotararea cu nr. 32, din 30/01/2020 emis de CONSILIUL LOCAL AL MUN GALATI; ANEXA; B1 Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Lege, cota actuala 1/1 A1 1) MUNICIPIUL GALATI, domeniul privat C. Partea III. SARCINI Înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini Referințe 50212 / 09/07/2020 Inscris Sub Semnatura Privata nr. contract de inchiriere nr 22530, din 28/06/2020 emis de PRIMARIA MUN GALATI; Act Administrativ nr. ACT ADITIONAL NR 1, din 18/02/2025 emis de MUNICIPIUL GALATI; C1 Se noteaza CONTRACTUL DE INCHIRIERE NR. 22530 din 28.06.2020 incheiat intre MUNICIPIUL GALATI, in calitate de proprietar si DIODA SERVICE SRL, in calitate de locatar, pentru o durata de 5 ani, cu incepere de la data de 28.05.2020 pana la data de 28.05.2025. A1 17480 / 24/02/2026 Act Administrativ nr. ACT ADITIONAL NR 1, din 18/02/2025 emis de MUNICIPIUL GALATI; C2 Se noteaza actul aditional nr 1 la contractul de inchiriere nr 22530/ 28.06.2020, emis de PRIMARIA MUN GALATI in sensul ca se prelungeste perioada de valabilitate a contractului de inchiriere incepand cu data de 01.01.2025 pana la data de 01.01.2030 A1 Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001. Pagina 1 din 3 Extrase pentru informare on-line la adresa epay.ancpi.ro Formular versiunea 1.1 Carte Funciară Nr. 129769 Comuna/Oraș/Municipiu: Galati Anexa Nr. 1 La Partea I Teren Nr cadastral Suprafața (mp)* Observații / Referințe 129769 7 * Suprafața este determinată in planul de proiecție Stereo 70. DETALII LINIARE IMOBIL Date referitoare la teren Nr Crt Categorie folosință Intra vilan Suprafața (mp) Tarla Parcelă Nr. topo Observații / Referințe 1 curti constructii DA 7 - - - Date referitoare la construcții Crt Număr Destinație construcție Supraf. (mp) Situație juridică Observații / Referințe *A1.1 129769-C1 constructii industriale si edilitare 7 Cu acte in CF propriu An construire:2020; S. construita la sol:7 mp; Spatiu comercial(P). * Aceasta constructie este inscrisa intr-o carte funciara proprie Lungime Segmente 1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obținute din proiecție în plan. Punct început Punct sfârșit Lungime segment (** (m) 1 2 3.51 2 3 2.136 Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001. Pagina 2 din 3 Extrase pentru informare on-line la adresa epay.ancpi.ro Formular versiunea 1.1 Carte Funciară Nr. 129769 Comuna/Oraș/Municipiu: Galati ** Lungimile segmentelor sunt determinate în planul de proiecție Stereo 70 și sunt rotunjite la 1 milimetru. *** Distanța dintre puncte este formată din segmente cumulate ce sunt mai mici decât valoarea 1 milimetru. Punct început Punct sfârșit Lungime segment (** (m) 3 4 3.51 4 1 2.098 Extrasul de carte funciară generat prin sistemul informatic integrat al ANCPI conține informațiile din cartea funciară active la data generării. Acesta este valabil în condițiile prevăzute de art. 7 din Legea nr. 455/2001, coroborat cu art. 3 din O.U.G. nr. 41/2016, exclusiv în mediul electronic, pentru activități și procese administrative prevăzute de legislația în vigoare. Valabilitatea poate fi extinsă și în forma fizică a documentului, fără semnătură olografă, cu acceptul expres sau procedural al instituției publice ori entității care a solicitat prezentarea acestui extras. Verificarea corectitudinii și realității informațiilor conținute de document se poate face la adresa www.ancpi.ro/verificare, folosind codul de verificare online disponibil în antet. Codul de verificare este valabil 30 de zile calendaristice de la momentul generării documentului. Data și ora generării, 08/04/2026, 14:14 Acest document se eliberează gratuit pentru proprietarii imobilelor. Pentru alți solicitanți, costul extrasului este de 25 de lei la ghișeu, respectiv 20 de lei dacă este obținut online prin platforma http://epay.ancpi.ro Extrase pentru informare on-line la adresa epay.ancpi.ro Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001. Pagina 3 din 3 Formular versiunea 1.1