HCL 350/2025

Art. 1 – Se aprobă Raportul de Evaluare privind vânzarea terenului în suprafață de 81 mp, proprietate privată a Municipiului Galați, situat pe strada Combinatului nr. 8 - S1, conform Anexei care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art. 2 – Se aprobă vânzarea terenului prevăzut la art. 1 către societatea Aliment Fami SRL, reprezentată de dl. Ștefan Fanică. Art. 3 – Se aprobă prețul de vânzare de 161 EUR/mp, fără TVA, la cursul oficial comunicat de BNR la data semnării contractului de vânzare. Art. 4 - Cheltuielile ocazionate cu încheierea contractului de vânzare vor fi suportate de către cumpărător. Art. 5 - La data încheierii contractului de vânzare, contractul de închiriere nr. 21125/04.09.2020 își încetează aplicabilitatea. Art. 6 – Primarul Municipiului Galați se împuternicește cu ducerea la îndeplinire a prevederilor acestei hotărâri. Art. 7 – Secretarul General al Municipiului Galați va asigura transmiterea și publicarea prezentei hotărâri. Președinte de ședință, Contrasemnează, p t. Se cretar General GET201/10.09.2024 Raport de evaluare proprietatea imobiliară Teren intravilan in suprafață de 81 mp Situată in Localitatea Galați, Strada Combinatului nr. 8-S1, județ Galați, Nr. cadastral 129246, CF 129246/ Galați SOLICITANT: MUNICIPIUL GALAȚI PROPRIETAR: MUNICIPIUL GALAȚI- DOMENIU PRIVAT DESTINATAR (UTILIZATOR): MUNICIPIUL GALAȚI Datele, informailesi connutul prezentului raport fiind confidenale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terfara acordul scris si prealabil al SC GETYKA FINANCIAR SRL si al desnatarului MUNICIPIUL GALAȚI AUGUST 2024 Catre: MUNICIPIUL GALAȚI Vă înaintez prezentul Raport de evaluare detaliat al proprietății imobiliare de p teren intravilan,amplasată în Localitatea Galați, Strada Combinatului nr. 8-S1, Nr. cadastral 129246, CF 129246/ Galați, Judet Galați, pe care am inspectat-o și am evaluat-o în urma solicitarii dumneavoastră. Structura proprietatii este urmatoarea:  Utilitatile se afla pe proprietate (electricitate, apa, gaz, canalizare);  Accesul la teren se face prin sosea asfaltata;  Suprafata de teren este de 81 mp;  Pe teren exista o constructie (P) din anul 1995 , înscrisă în CF 129246-C1, de tip comercial cu destinatie de magazin alimentar (la doi pasi),care nu face obiectul evaluarii; În extrasul de Carte Funciară pentru informare nr. Cerere 48425 din 10.05.2024 este notat: - Contract de închiriere nr. 21125 din 04.09.2020 emis de Primăria Municipiului Galați , pentru o perioadă de 5 ani, locatar ALIMENT FAMI SRL, începând cu data de 21.05.2019 . Proprietatea a fost inspectata in data de 10.09.2024 de catre evaluator autorizat, fotografiata, in aceeasi perioada s-a cercetat si piata imobiliara in care se incadreaza proprietatea analizata. Scopul evaluării este determinarea valorii de piata a imobilului in vederea realizarii operatiunii de vanzare; în conformitate cu acest scop, valoarea adecvată este valoarea de piață. Data inspectiei este 10.09.2024. Data evaluarii este 10.09.2024. Data raportului: 10.09.2024. A fost evaluat dreptul deplin de proprietate al MUNICIPIULUI GALAȚI, DOMENIUL PRIVAT asupra amplasamentului . Imobilul este evaluat IN IPOTEZA liber de sarcini. Titlul de proprietate se presupune a fi liber, valabil și tranzactionabil. In urma aplicarii metodologiei de evaluare mai sus expuse, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piata a proprietatii imobiliare evaluate, tinand seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este: SAIZECI SI PATRU MII NOUASUTE DOUAZECI SI OPT LEI Valoare unitară 161,15 €/mp  Cursul valutar utilizat la conversie a fost de 1 EUR – 4.9742 LEI, valabil la 10.09.2024.  Valoarea nu contine TVA. Nr. Cad. CF Denumire Ac(mp) 129246 129246/Galati teren cc 81 mp 13.053 € 64.928 lei Raportul a fost elaborat pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru recomandate de catre ANEVAR. Cu sma Ionita Ionel Evaluator autorizat proprietăți imobiliare, membru tular ANEVAR 1.1 Certificare Prin prezenta, in limita cunoșntelor și informailor denute, cerficam ca afirmaile prezentate și susnute in acest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea, cerficam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si condiile limitave specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind neparnitoare din punct de vedere profesional. In plus, cerficam ca nu avem niciun interes prezent sau de perspecva in legatura cu imobilul care face obiectul prezentului raport de evaluare si niciun interes sau influenta legata de parle implicate. Suma ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legatura cu declararea in raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din standardele intenonale de evaluare la care s-a aliniat și ANEVAR. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta semnificava din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorilor care semneaza mai jos. La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care se semneaza mai jos sunt membri ANEVAR, au indeplinitcerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si au competenta necesara intocmirii acestui raport. Firma “SC GETYKA FINANCIAR SRL” si membrii colectivului sau de evaluatori au incheiat asigurarea de raspundere civila la “OMNIASIG Vienna Insurance Group ” Cu sma Ionita Ionel Evaluator autorizat proprietăți imobiliare, membru tular ANEVAR CUPRINS 1.1 C ERTIFICARE ............................................................................................................................................ 4 2 IDENTIFICAREA PROBLEMEI DE EVALUAT ȘI A SFEREI MISIUNII DE EVALUARE ....................... 6 2.1 I DENTIFICAREA CLIENTULUI ....................................................................................................................... 6 2.2 I DENTIFICAREA ORICĂRUI UTILIZATOR DESEMNAT ...................................................................................... 6 2.3 S COPUL , UTILIZAREA EVALUĂRII ȘI UTILIZATORUL EVALUĂRII ...................................................................... 6 2.4 D REPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE ...................................................................................................... 7 2.5 T IPUL DE VALOARE SI DEFINIȚIA ACESTEIA ................................................................................................. 7 2.6 D ATA EFECTIVĂ A OPINIEI ASUPRA VALORII ................................................................................................ 7 2.7 M ONEDA RAPORTULUI ............................................................................................................................. 7 2.8 M ODALITATI DE PLATA ............................................................................................................................. 8 2.9 I NSPECTIA PROPRIETATII ........................................................................................................................... 8 2.10 I POTEZE SI IPOTEZE SPECIALE ................................................................................................................ 8 2.10.1 Ipoteze ...................................................................................................................................... 8 2.10.2 Ipoteze și ipoteze suplimentare ......................................................................................... 10 2.11 I NFORMAȚII UTILIZATE ........................................................................................................................ 10 2.12 C LAUZA DE NEPUBLICARE ................................................................................................................... 10 2.13 R ESPONSABILITATEA FAȚĂ DE TERȚI .................................................................................................... 10 3 PREZENTAREA DATELOR ....................................................................................................................... 11 3.1 T IPUL PROPRIETĂȚII ȘI DEFINIREA PIEȚEI .................................................................................................. 11 3.2 D ATE DESPRE ARIA DE PIAȚA , VECINATĂȚI ȘI LOCALIZARE ......................................................................... 11 3.3 D ESCRIEREA PROPRIETATII ...................................................................................................................... 13 3.4 A NALIZA DE PIAȚĂ .................................................................................................................................. 13 3.4.1 Fapte curente ............................................................................................................................ 13 3.4.2 Identificarea pieței specifice și a proprietății evaluate .................................................... 14 3.4.3 Analiza cererii solvabile .......................................................................................................... 14 3.4.4 Oferta competitivă ................................................................................................................... 14 3.4.5 Analiza echilibrului ................................................................................................................... 15 4 ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE .................................................................................................... 16 4.1 C EA MAI BUNĂ UTILIZARE A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE ............................................................................. 16 4.2 A BORDĂRI , ALEGEREA METODELOR ........................................................................................................ 16 4.2.1 Abordarea prin piață ............................................................................................................... 17 5 RECONCILIEREA REZULTATELOR. OPINIA EVALUATORULUI ........................................................ 20 5.1 R EZULTATELE OBTINUTE .O PINIA EVALUATORULUI ................................................................................... 20 2 IDENTIFICAREA PROBLEMEI DE EVALUAT ȘI A SFEREI MISIUNII DE EVALUARE 2.1 Identificarea clientului Raportul de evaluare a fost solicitat de MUNICIPIUL GALAȚI. 2.2 Identificarea oricărui utilizator desemnat Desnatarul si ulizatorul prezentului raport de evaluare este MUNICIPIUL GALAȚI. 2.3 Scopul, utilizarea evaluării și utilizatorul evaluării Scopul evaluării este esmarea unei valori adecvate in vederea tranzaconarii proprietății imobiliare. Metodologia de calcul a “valorii de piață” a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și de recomandările Standardelor de Evaluare ANEVAR formate din: Standarde de evaluare:  SEV 100 – Cadrul general  SEV 101 – Termenii de referință ai evaluării  SEV 102 – Documentare și conformare  SEV 103 – Raportare  SEV 104 – Tipuri ale valorii  SEV 105 – Abordări și metode de evaluare  SEV 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare  GEV 232 – Evaluarea proprietatii generatoare de afaceri  SEV 233- Evaluarea in curs de construire ( IVS 410)  SEV 340- Evaluarea bunurilor imobile si eficienta energetica (EVIP)  GEV 500 – Determinarea valorii impozabile a cladirilor  GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile  Cadrul legal – Legislația in vigoare Derogări de la Standardele de Evaluare a Bunurilor ediția 2022 - Nu este cazul. Tipul valorii este întotdeauna determinat de scopul valorii. Conform scopului evaluării s-a urmărit valoarea de piață a obiecvului așa cum este aceasta definită în SEV 100 - Cadrul general; valoarea de piață este baza evaluării. Obiectul evaluarii il constituie proprietatea imobiliara, formata din:  Accesul la teren se face prin sosea asfaltata;  Suprafata de teren este de 81 mp; Nr. Cad. CF Denumire Ac(mp) 129246 129246/Galati teren cc 81 mp  Pe teren exista o constructie (P) din anul 1995 , înscrisă în CF 129246-C1, de tip comercial cu destinatie de magazin alimentar (la doi pasi),care nu face obiectul evaluarii.  Imobilul este evaluat IN IPOTEZA liber de sarcini Prezenta lucrare se adreseaza MUNICIPIUL GALAȚI in calitate de client si desBnatar. 2.4 Drepturi de proprietate evaluate Terenul aparține MUNICIPIULUI GALAȚI- DOMENIUL PRIVAT Evaluatorul a mai avut la dispozie urmatoarele documente: În extrasul de Carte Funciară pentru informare nr. Cerere 48425 din 10.05.2024 este notat: - Contract de închiriere nr. 21125 din 04.09.2020 emis de Primăria Municipiului Galați , pentru o perioadă de 5 ani, locatar ALIMENT FAMI SRL, începând cu data de 21.05.2019. Conform actelor si informațiilor furnizate de utilizator, proprietatea evaluată este teren intravilan in suprafata de 81 mp. 2.5 Tipul de valoare si definiția acesteia Tipul de valoare, în relație cu scopul, este baza evaluării. În prezentul raport, în conformitate cu scopul enunțat mai sus, cel al esmării valorii in vederea valorificarii proprietai imobiliare, s-a urmărit o esmare a valorii de piață , așa cum este aceasta definită în Standardul de Evaluare SEV 100 Cadru general:  “ Valoarea de piață este suma es%mată pentru care un ac%v sau o datorie ar putea fi schimbat(ă), la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepăr%nitoare, după un marke%ng adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoș%nță de cauză, prudent și fără constrângere. “ Valoarea rezultată în prezentul raport este valabilă la data evaluării și precizez că la orice altă dată valoarea ar putea fi diferită din cauza posibilelor schimbări materiale în condițiile pieței sau în caracteriscile proprietății. 2.6 Data efectivă a opiniei asupra valorii La baza efectuarii evaluarii au stat informaile privind nivelul preturilor corespunzatoare lunii AUGUST 2024, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile esmate de catre evaluator (data evaluarii – 10.09.2024) . 2.7 Moneda raportului Conform solicitarii desnatarului, opinia finala a evaluarii va fi prezentata in LEI si EURO. Avand in vedere ca metodele ulizate conduc, paral, la exprimarea valorii finale in LEI, cursul de schimb ulizat pentru transpunerea/conversia in valuta este 1 EUR – 4.9742LEI. Exprimarea opiniei final «in valuta» o consideram adecvata doar atata vreme cat principalele premize care au stat la baza evaluarii nu sufera modificari semnificave (nivelul riscurilor asociate unei invesi similare, cursul de schimb si evolua acestuia comparav cu puterea de cumparare si cu nivelul tranzacilor pe piata imobiliara specifica. etc.). . 2.8 Modalitati de plata Valoarea exprimata ca opinie in prezentul raport reprezinta suma care urmeaza a fi plata, cash si integral in ipoteza unei tranzaci, fara a lua in calcul condii de plata deosebite (rate, leasing etc.). 2.9 Inspectia proprietatii Inspectia si fotografierea proprietatilor a fost realizata de catre evaluator autorizat, la data de 10.09.2024. Au fost preluate informatii referitoare la proprietatea evaluata, au fost analizate, avizele, autorizatiile, schitele existente, starea fizica si functionala a acesteia si s-a fotografiat proprietatea supusa evaluarii. Nu s-au realizat investigatii privind eventualele contaminari/infestari ale terenului subiect sau amplasamentelor invecinate. 2.10 Ipoteze si ipoteze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze șicondiții limitave, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze și concluzii, precum și cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze și limite de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: 2.10.1 Ipoteze  Valoarea opinată în raportul de evaluare este esmată în condițiile realizării ipotezelor care urmează și în mod special în ipoteza în care situațiile la care se face referire mai jos nu generează niciun fel de restricții în afara celor arătate expres pe parcursul raportului și a căror impact este expres scris că a fost luat în considerare. Dacă se va demonstra că cel puțin una din ipotezele sub care este realizat raportul și care sunt detaliate în cele ce urmează nu este valabilă, valoarea esmată este invalidată;  Aspectele juridice (descrierea legală și aspecte privind dreptul de proprietate) se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către MUNICIPIUL GALAȚI și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau invesgații suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil și transferabil. Afirmațiile făcute de evaluator privitoare la descrierea legală a proprietății nu se substuie avizelor juridice exprimate de specialiș; evaluatorul nu are competență în acest domeniu;  Se presupune că toate studiile inginereș puse de desnatar la dispoziția evaluatorului sunt corecte. Planurile de situațieși materialele ilustrave din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta citorul raportului în vizualizarea proprietății;  Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor de zonare, urbanism, mediu și ulizare, în afara cazului în care a fost idenficată o neconformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport;  Nu am realizat niciun fel de invesgație pentru stabilirea existenței contaminanților. Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale proprietății, solului, sau structurii care să influențeze valoarea. Cu ocazia inspecției nu s-au gasit informații despre existența pe amplasament a unor contaminanți. Nu am realizat niciun fel de invesgație suplimentară pentru stabilirea existenței altor contaminanți. Evaluatorul nu-și asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi;  Situația actuală a proprietății imobiliare, scopul prezentei evaluări, au stat la baza selectării metodelor de evaluare ulizate și a modalităților de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la esmarea cea mai probabilă a valorii proprietății în condițiile pului valorii selectate;  Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile, considerând datele care sunt disponibile la data evaluării;  Evaluatorul a ulizat în esmarea valorii numai informațiile si documentele pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existențeiși a altor informații sau documente de care evaluatorul nu avea cunoșnță;  Orice referință în acest raport de evaluare la rasă, etnie, credință, vârstă sau sex sau orice alt grup individual a fost făcută în scop informav. Aceste date prezentate s-a considerat că nu au niciun efect asupra valorii de piață a proprietății evaluate sau a oricărei proprietăți în zona studiată.  Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului și asumat prin contractul de prestări servicii întocmit între evaluator și beneficiar. Acest raport de evaluare nu va putea fi ulizat pentru niciun alt scop decât cel declarat.  Evaluatorul nu a facut nicio măsurătoare a proprietății. Dimensiunile proprietății au fost preluate din descrierea legală a proprietății; evaluatorul nu are calificarea de a valida aceste documentații. Toate planurile construcțiilor, schițele, planurile de situație puse la dispoziția evaluatorului se consideră a fi corecte dar nu se asumă nicio responsabilitate în această privință.  Evaluatorul a obținut informații, opinii, esmări din surse considerate a fi corecte și de încredere dar nu se asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte.  Evaluatorul nu are cunoșnță de posibilele ligii generate de elemente ascunse sau vecinătăți care să afecteze proprietatea evaluată.  Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele și tlurile de proprietate puse la dispoziție de client, fiind limitată exclusiv la acestea.  Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.  Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia.  Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în connuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relav la proprietatea în chesune.  Nici prezentul raport, nici părți ale sale (în special concluzii referitoare la valori, identatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediazate fără acordul scris prealabil al evaluatorului.  Orice valori esmate în raport se aplică întregii proprietățiși orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea esmată, în afara cazului în care o asTel de distribuire a fost prevăzută în raport.  Valoarea exprimată în prezentul raport nu reprezintă valoarea pentru asigurare.  Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general când are loc operațiunea de evaluare. Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezentate de factorii economici, sociali și polici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data evaluării. 2.10.2 Ipoteze și ipoteze suplimentare  In cazul apariei altor documente legale care sa ateste alte informaidecat cele ulizate de catre evaluator, acesta isi rezerva dreptul de a modifica prezentul raport de evaluare in concordanta cu noile informai. Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate in cazul menonat anterior. 2.11 Informații utilizate  Situația juridică a proprietății imobiliare șisuprafețele imobilului;  Informații privind piața imobiliara specifica (preturi, etc.);  Alte informații necesare existente in bibliografia de specialitate;  MUNICIPIUL GALAȚI - pentru informațiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situație juridica, istoric), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informațiilor furnizate;  presa de specialitate si evaluatori care îșidesfășoară acvitatea pe piața locală;  informații furnizate de către agenții imobiliare privind tranzacții similare;  informații existente pe site-urile www.olx.ro; googlemaps,etc.; 2.12 Clauza de nepublicare Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document desnat publicității, fără acordul scris și prealabil al evaluatorului, cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și ulizarea lui de către alte persoane decât desnatar și beneficiar, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale. 2.13 Responsabilitatea față de terți Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client, corectudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este desnat scopului și desnatarului precizați. Raportul este confidențial, strict pentru client și desnatar iar evaluatorul nu acceptă nicio responsabilitate față de o terță persoană, în nicio circumstanță. 3 PREZENTAREA DATELOR Prezentul raport de evaluare se refera la proprietatea imobiliara “Teren intravilan” situata Localitatea Galați, Strada Combinatului nr. 8-S1, Nr. cadastral 129246, CF 129246/ Galați, Judet Galați. Structura proprietatii este urmatoarea:  Teren intravilan:  Accesul la teren se face prin sosea asfaltata;  Suprafata totala de teren este de 81 mp;  Pe teren exista o constructie (P) din anul 1995 , înscrisă în CF 129246-C1, de tip comercial cu destinatie de magazin alimentar (la doi pasi),care nu face obiectul evaluarii;  În extrasul de Carte Funciară pentru informare nr. Cerere 48425 din 10.05.2024 este notat: - Contract de închiriere nr. 21125 din 04.09.2020 emis de Primăria Municipiului Galați , pentru o perioadă de 5 ani, locatar ALIMENT FAMI SRL, începând cu data de 21.05.2019. Terenul aparține MUNICIPIULUI GALAȚI- DOMENIUL PRIVAT. 3.1 Tipul proprietății și definirea pieței Proprietatea evaluată, compusă dintr-un lot de teren în suprafață de 81 mp, situată în Localitatea Galați, Strada Combinatului nr. 8-S1, Nr. cadastral 129246, CF 129246/ Galați, Judet Galați, categoria de folosinta“ cur construci”, este o proprietate imobiliară de tip teren intravilan . Piața acestui tip de proprietate este o piață zonala , specifică subpieței terenurilor potențial construibile, localizată geografic în MUNICIPIUL GALAȚI. 3.2 Date despre aria de piața, vecinatăți și localizare Date generale Galațiul este reședința și totodată cel mai mare oraș al județului Galați, județ situat în apropiere de colțul celor trei fronere în Moldova, România. Conform ulmului recensământ din 2011, populaa orașului era de 249.732, fiind al 8-lea oraș din țară ca număr de locuitori. Este unul dintre cele mai mari centre economice din România, respecv Moldova. Orașul Galați are o istorie încărcată și datorită faptului că este plasat pe Dunăre, cea mai importantă arteră comercial- fluvială europeană, Canalul Dunăre–Main–Rin. Viața economică s-a dezvoltat în jurul Șanerului Naval, Portului Fluvial, în jurul Combinatului Siderurgic și a Portului Mineralier. Poziția geo-strategică a județului Galați, aflat la răscrucea principalelor rute comerciale care traversează Europa, de la Est la Vest și de la Nord către Sud, existența celui mai mare complex de porturi fluviale pe Dunăre, înalta calificare a forței de muncă reprezintă atuuri demne de atenția potențialilor investori străini. Procesul de restructurare și de privazare al marilor întreprinderi industriale, comerciale, agricole sau de servicii, oferă numeroase oportunități investorilor, dată fiind viabilitatea demonstrată de capacitatea acestora de a-și fi menținut și chiar lărgit piața. Zona Liberă Galați, înființată în 1993, amplasată pe malul Dunării la sud-est de orașul Galați constuie un argument în plus pentru atragerea viitorilor investori în această zonă, prin facilitățile fiscale pe care le oferă. Avantajele oferite de amplasamentul Zonei Libere Galați (suprafață totală de 137 ha) se constuie în accesul la importantele magistrale de transporturi fluviale (canalul Rin - Main Nr. Cad. CF Denumire Ac(mp) 129246 129246/Galati teren cc 81 mp - Dunăre), de transporturi feroviare (inclusiv transferul la ecartamentul larg) și ruere precum și în accesul la chei și la instalațiile portuare, poziționarea pe Dunărea marimă la 80 km de Marea Neagră și foarte aproape de fronerele cu Ucraina și Republica Moldova . Date specifice Sfera proprietăților în care se găsește amplasamentul analizat este cea a proprietăților de tip teren curti constructii, situate în intravilanul Localitatii Galați. Imobilul se afla semicentral in cadrul localitatii,zona rezidențial-comerciala, compusa preponderent din blocuri cu regim de inaltime P+4E/P+8E si diverse spatii comerciale situate la parter de bloc,cu deschidere directa catre una din cele mai importante artere ale orasului (B-dul Siderurgistilor). În analiza datelor specifice se studiază o serie de proprietăți asemănătoare cu subiectul, din aceeași zonă și cu aceleași caracteristici cu proprietatea evaluată, cele selectate le găsim la capitolul Abordarea prin piață. Fragment de hartă cu proprietatea analizată: Teren 3.3 Descrierea proprietatii  In intravilan, Localitatea Galați, Strada Combinatului nr. 8-S1, Judet Galați, inscris in Cartea funciara nr. 129246/ Galați, cu Nr. Cadastral 129246 ,in suprafata măsurată de 81 mp.  Terenul este plan și de formă regulată;  Imobilul este situat spre periferia orasului, intr-o zona compusa preponderent din blocuri locave cu regim de inalme P+4E si diverse spai comerciale individuale (P/P+1/P+2) cu deschidere directa catre Str. Prelungirea Brailei.  Pe teren exista o constructie (P) din anul 1995 , înscrisă în CF 129246-C1, de tip comercial cu destinatie de magazin alimentar (la doi pasi),care nu face obiectul evaluarii;  În extrasul de Carte Funciară pentru informare nr. Cerere 48425 din 10.05.2024 este notat: - Contract de închiriere nr. 21125 din 04.09.2020 emis de Primăria Municipiului Galați , pentru o perioadă de 5 ani, locatar ALIMENT FAMI SRL, începând cu data de 21.05.2019; 3.4 Analiza de piață 3.4.1 Fapte curente Piața este mediul în care bunurile și serviciile se comercializează între cumpărători și vânzători, prin mecanismul prețului. Conceptul de piață presupune că bunurile sau serviciile se pot comercializa făra restricții între cumpărători și vânzători. Fiecare parte va reacționa la raporturile dintre cerere și ofertă si la alți factori de stabilire a prețului, ca și la propria lor înțelegere a utilității relative a bunurilor sau serviciilor și la nevoile și dorințele individuale. Sectorul imobiliar românesc a fost supus unor provocări semnificative in 2023, cu accent pe o diminuare pronunțată a investițiilor și a interesului cumpărătorilor, fenomen atribuit creșterii ratei dobânzilor. Cu toate că România a reușit să depășească multe țări europene, proiecția inițială de creștere a Produsului Intern Brut (PIB) cu 3-4% s-a dovedit a fi optimistă, stabilindu-se în final la un nivel ușor peste 2%. Un aspect remarcabil al acestui an a fost creșterea interesului pentru clădirile prietenoase cu mediul, indicând o schimbare de paradigmă în piață, către sustenabilitate. Această evoluție indică o tendință semnificativă în răspunsul pieței la problemele actuale, cu accent pe aspecte precum eficiența energetică și impactul asupra mediului. Interesul crescut pentru clădirile durabile poate reflecta și o schimbare în preferințele și valorile cumpărătorilor și investitorilor, cu o direcție clară către dezvoltarea durabilă și responsabilă din punct de vedere ecologic. Adaptare la noile tendințe indică faptul că actorii din domeniul imobiliar recunosc importanța responsabilității sociale și a sustenabilității în contextul actual, adaptându-se la cerințele unei piețe în schimbare rapidă. În acest context, pot fi așteptate inovații și progrese semnificative în domeniul tehnologiilor și materialelor ecologice, precum și în practicile de construcție și proiectare. Astfel, sectorul imobiliar românesc pare să evolueze nu doar în răspuns la provocările economice și de mediu, ci și în conformitate cu așteptările unei audiențe din ce în ce mai preocupate de sustenabilitate și responsabilitate socială. Această schimbare poate oferi noi oportunități și direcții de dezvoltare pentru industria imobiliară românească, creând un cadru mai durabil și rezilient pentru viitor. Scăderea ratelor dobânzilor în semestrul II al anului 2023 a avut un impact semnificativ asupra stimulării tranzacțiilor în piața imobiliară rezidențială. Această mișcare a făcut împrumuturile ipotecare mai accesibile și, prin urmare, a crescut interesul și participarea în cadrul pieței. Deși în ianuarie 2023 s-a înregistrat o creștere de 0,25% a ratei dobânzii de referință, datele raportate indică faptul că prețurile imobiliare au rămas stabile, înregistrând chiar o ușoară creștere. Aceasta sugerează o rezistență notabilă a pieței imobiliare în fața fluctuațiilor dobânzilor, iar consumatorii și investitorii au continuat să aibă încredere în stabilitatea acestui sector. Este important să observăm cum evoluțiile economice, în special în ceea ce privește cursul de schimb și ratele dobânzilor influențează piața imobiliară. În octombrie, Banca Națională a României a raportat o ușoară creștere a valorii medii a euro, ceea ce poate indica anumite presiuni sau schimbări în contextul economic național sau internațional. Stabilizarea prețurilor imobiliare în ciuda creșterii ratei dobânzii de referință poate fi influențată de mai mulți factori. Unul dintre acești factori poate fi durata de timp necesară pentru ca schimbările în ratele dobânzilor să se reflecte în comportamentul pieței imobiliare. De asemenea, politica bancară și alte condiții economice pot contrabalansa impactul direct al ratelor dobânzilor. În general, aceste date arată că piața imobiliară din România este susceptibilă la multiple influențe, iar reziliența sa în fața unor evenimente financiare poate fi un indicator al stabilității și maturității acestei industrii. Cu toate acestea, este important să se continue monitorizarea evoluțiilor economice și financiare pentru a anticipa și înțelege mai bine dinamica pieței imobiliare. Prognosticul pentru menținerea unor rate de dobândă de referință scăzute în 2024 este un factor important pentru susținerea activității ridicate în piața imobiliară. Ratele de dobândă reduse încurajează adesea cumpărătorii să considere investiții în proprietăți, deoarece costurile de finanțare sunt mai mici. 3.4.2 Identificarea pieței specifice și a proprietății evaluate Piața imobiliară analizată va fi cea de p teren intravilan categoria de folosinta cur costruci. 3.4.3 Analiza cererii solvabile Cererea reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare șipreferințele consumatorului. Pentru că pe o piață imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul și pul cererii, valoarea proprietăților nde să varieze direct cu schimbările de cerere, fiind asTel influențată de cererea curentă. 3.4.4 Oferta competitivă Pe piața imobiliară, oferta reprezintă numărul dintr-un p de proprietate care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de mp. Existența ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, anumit preț și un anumit loc indică gradul de raritate a acestui p de proprietate. O primă clasificare a proprietăților imobiliare se poate face în funcție de amplasarea acestora față de strada principală. Alte criterii/elemente ce se iau în considerare la achiziționarea unei proprietăți sunt: accesul la transportul auto public, suprafața terenului, accesul la ulitățile edilitare ale zonei, etc.. La data întocmirii raportului de evaluare piața imobiliară prezintă o stagnare, la aceste puri de proprietăți, unde prețurile nu au cunoscut diminuări semnificave față de anul trecut. (ofertele sunt prezentate pe larg in anexe) 3.4.5 Analiza echilibrului Comparând nivelul cererii cu cel al ofertei, ajungem la concluzia că nivelul cererii este mai mic decât cel al ofertei, deci avem o piață a cumpărătorului. Punctul de echilibru al pieței este foarte greu de ans, ciclul imobiliar neputând fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorită instabilității economice, acvitatea imobiliară răspunzând la smuli pe termen lung sau pe termen scurt. Terenurile sunt tranzacționate/oferite la prețuri diferite în funcție de desnație, suprafețe, apropiere de ulități, etc., cele comparabile fiind tranzacționate în jurul valorilor de 150-200 euro/mp în zona analizată. Ce așteptăm să se întâmple este că vom ajunge într-un punct de echilibru în perioada următoare, în care prețurile nu vor mai connua să mai scadă și după aceea va fi o creștere, dar creșterea aceasta va fi ușoară, nu va fi o creștere spectaculoasă cu dublări de prețuri de la an la an ca până acum. Comp. Data ofertei Localizare S (mp) Acces regim economi c Utilitati pret Eur/mp 1 12.09.2024 zona Ireg, Gh. Doja 334 mp asfalt mixt toate 236 €/mp 2 12.09.2024 Str. Nicolae Alexandrescu - Str. Traian 759 mp asfalt mixt toate 165 €/mp 3 12.09.2024 Strada Combinatului 1.280 mp asfalt mixt toate 130 €/mp 4 ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE 4.1 Cea mai bună utilizare a proprietății imobiliare Definiție CMBU – Cea mai probabilă u%lizare a proprietății, care este fizic posibilă, jus%ficată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar și care conduce la cea mai mare valoare a proprietății evaluate . Cea mai bună ulizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să indeplinească patru criterii: 1.Permisă legal – au fost analizate reglementările privind zonarea, restricțiile de construcție, normavele de construcții, restricțiile privind construcțiile din patrimoniu și siturile istorice, impactul asupra mediului. 2.Posibilă fizic – au fost analizate dimensiunile și forma, suprafața, structura geologică a terenului și accesibilitatea lotului de teren, riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații) și disponibilitatea ulităților publice (canalizare, apa, linie de transport energie electrică, gaze). 3.Fezabilă financiar – ulizările care au indeplinit criteriile de permise legal și posibile fizic, sunt analizate, mai departe pentru a determina dacă ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare și amorzarea capitalului. 4.Maxim producvă – dintre ulizările fezabile financiar, cea mai bună ulizare este acea ulizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanță cu rata de frucficare a capitalului cerută pe piață pentru acea ulizare. Cea mai buna ulizare este analizata uzual in una din urmatoarele situai: - cea mai buna ulizare a terenului liber - cea mai buna ulizare a terenului construit. Ca urmare a analizei de piata efectuată, proprietatea a fost analizata ca fiind considerată teren liber. Luând în considerare pul terenului, locația în zona rezidenală si comerciala a localității și parculăritățile construcve, putem afirma că cea mai bună alternavă posibilă pentru proprietatea analizată este cea de proprietate imobiliară rezidenBal- comercială( mixtă) . 4.2 Abordări, alegerea metodelor Pentru esmarea valorii de piață a proprietății imobiliare teren a fost ulizată: 1. Abordarea prin piață: a fost întocmit un tabel referitor la ofertele de proprietăți imobiliare similare cu cea analizată. S-a avut în vedere că ofertele de proprietăți imobiliare la vânzare sunt diminuate de procesul de negociere. Proprietatea evaluată a fost comparată cu proprietăți similare vândute recent și cu ofertele de vânzare. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a proprietății imobiliare de evaluat este în relație directă cu prețurile la care au fost vândute/oferite proprietăți compeve și comparabile, prețuri care definesc un interval de valori în care este de așteptat să se situeze și valoarea proprietății subiect. Analiza comparavă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietatea subiect și tranzacții, care influențează valoarea, numite elemente de comparație și sunt considerate ca fiind de bază următoarele zece elemente de comparație: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile imediate după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteriscile fizice, caracteriscile economice, ulizarea și componentele non- imobiliare ale vânzării. În funcție de diferențele existente la aceste elemente de comparație se vor aplica corecții asupra prețurilor de vânzare ale comparabilelor. 4.2.1 Abordarea prin piață Abordarea prin piață consideră că prețurile proprietății sunt stabilite de piață. Atunci când există informații disponibile, abordarea prin comparația vânzărilor este cea mai directă și sistemacă abordare pentru esmarea valorii și oferă imaginea exactă a intervalului în care se încadrează proprietatea analizată. Lotul de teren studiat este cur construci. Cea mai bună ulizare a sa este edificabil, avand in vedere localizarea. Pentru esmarea valorii de piață a terenului liber au fost selectate proprietăți imobiliare care au corespuns cel mai bine cu proprietatea subiect. Caracteriscile, datele de comparație și cele de ajustare sunt expuse în fișa de calcul tabelar, după cum urmează: Elementul de COMPARAȚIE Proprietatea subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 0 ADRESA mun. Galati, str. Combinatului nr. 8-S1, jud. Galati zona Ireg, Gh. Doja Str. Nicolae Alexandrescu - Str. Traian Strada Combinatului 1 DESCRIEREA TRANZACȚIEI/ OFERTEI 12.09.2024 12.09.2024 12.09.2024 12.09.2024 81,00 mp 334,00 mp 759,00 mp 1.280,00 mp 2 PREȚ VÂNZARE € 78.900 € 125.000 € 166.000 € 3 CRITERIUL DE COMPARAȚIE €/mp 236,23 €/mp 164,69 €/mp 129,69 €/mp 4 TIP TRANZACTIE Oferta Oferta Oferta Ajustare % - 5% - 5% - 5% Ajustare absolut -11,8 € -8,2 € -6,5 € Preț ajustat (euro/mp) 224,42 €/mp 156,46 €/mp 123,20 €/mp Justificare ajustare Aceasta se aplică tuturor comparabilelor deoarece sunt oferte și nu tranzacții deja încheiate. Procentul de -5% a fost stabilit conform informațiilor culese din piata. Sunt proprietati cu finisaje bune, iar proprietarii negociaza foate putin avand in vedere confortul si dotarile edilitare; 4 DREPTUL DE PROPRIETATE deplin deplin deplin deplin Ajustare % 0,0% 0,0% 0,0% Ajustare absolut 0,0 € 0,0 € 0,0 € Preț ajustat (euro/mp) 224,42 €/mp 156,46 €/mp 123,20 €/mp Justificare ajustare Dreptul de proprietate al fiecarei comparabile este deplin ca si in cazul proprietatii subiect. 5 CONDIȚII DE FINANȚARE presupus cash cash cash cash Ajustare % 0,0% 0,0% 0,0% Ajustare absolut 0,0 € 0,0 € 0,0 € Preț ajustat (euro/mp) 224,42 €/mp 156,46 €/mp 123,20 €/mp Justificare ajustare Nu este cazul. 6 CONDIȚII DE VÂNZARE obiective obiective obiective obiective Ajustare % 0,0% 0,0% 0,0% Ajustare absolut 0,0 € 0,0 € 0,0 € Preț ajustat (euro/mp) 224,42 €/mp 156,46 €/mp 123,20 €/mp Justificare ajustare Conditiile de vanzare sunt independente la toate comparabilele. 7 CONDIȚII DE PIAȚÃ 12.09.2024 oferta recenta oferta recenta oferta recenta Ajustare % 0,0% 0,0% 0,0% Ajustare absolut 0,0 € 0,0 € 0,0 € Preț ajustat (euro/mp) 224,42 €/mp 156,46 €/mp 123,20 €/mp Justificare ajustare Nu este cazul, intrucat toate ofertele sunt valabile la data evaluarii. 8 LOCALIZARE mun. Galati, str. Combinatului nr. 8-S1, jud. Galati superior INFERIOR INFERIOR Ajustare % - 20% 3% 30% Ajustare absolut -44,9 € 4,7 € 37,0 € Preț ajustat (euro/mp) 179,53 €/mp 161,15 €/mp 160,16 €/mp Justificare ajustare comparabila 2 si 3 sunt situate INFERIOR si se ajusteaza POZITIV, iar comp 1 e situata superior si e ajustata negativ 10 ACCES ASFALT direct, asfalt direct, asfalt direct, asfalt Ajustare % 0,0% 0,0% 0,0% Ajustare absolut 0,0 € 0,0 € 0,0 € Preț ajustat (euro/mp) 179,53 €/mp 161,15 €/mp 160,16 €/mp Justificare ajustare toate au acces facil, asfaltat 11 TOPOGRAFIA plan PLAN PLAN plan Ajustare % 0% 0% 0% Ajustare absolut 0,0 € 0,0 € 0,0 € Preț ajustat (euro/mp) 179,53 €/mp 161,15 €/mp 160,16 €/mp Justificare ajustare comparabilele sunt similare cu elementele de comparație ale terenului evaluat. Corecțiile vor fi 0%; 12 SUPRAFAȚA 81,00 mp 334,00 mp 759,00 mp 1.280,00 mp Ajustare % cc 0% 0% 0% Ajustare absolut 0,0 € 0,0 € 0,0 € Preț ajustat (euro/mp) 179,53 €/mp 161,15 €/mp 160,16 €/mp Justificare ajustare nu e cazul 13 UTILITĂȚI DISPONIBILE la limita la limita la limita la limita Ajustare % 0,0% 0,0% 0,0% Ajustare absolut 0,0 € 0,0 € 0,0 € Preț ajustat (euro/mp) 179,53 €/mp 161,15 €/mp 160,16 €/mp Justificare ajustare comparabilele sunt similare cu elementele de comparație ale terenului evaluat. Corecțiile vor fi 0%; 14 DESCHIDEREA FRONTALA 16,38 m 10,00 m 11,00 m 32,00 m Raport dimensiuni 3,31 0,30 0,16 0,80 Ajustare % 0,0% 0,0% 0,0% Ajustare absolut 0,0 € 0,0 € 0,0 € Preț ajustat (euro/mp) 179,53 €/mp 161,15 €/mp 160,16 €/mp Justificare ajustare nu e cazul 15 UTILIZARE cc casa pe teren mixt mixt Ajustare % -10,0% 0,0% 0,0% Ajustare absolut -18,0 € 0,0 € 0,0 € Preț ajustat (euro/mp) 161,58 €/mp 161,15 €/mp 160,16 €/mp Justificare ajustare pe terenul comparabilei 1 se afla o casa pe teren, se ajusteaza negativ Ajustarea netã absolut -62,8 € 4,7 € 37,0 € Ajustarea netã procentual -27% 3% 29% Ajustarea brutã absolut 62,84 € 4,69 € 36,96 € Ajustarea brutã procentual 27% 3% 29% Valoare unitară 161,15 €/mp 162 €/mp 161 €/mp 160 €/mp Valoare teren 13.053 € 64.928 lei Aplicând metoda comparației directe expusă în tabelul de mai sus, unde proprietatea 2 are cea mai mică corecție brută, se alege: Valoarea unitară teren = 161,15 €/mp 5 Reconcilierea rezultatelor. Opinia evaluatorului 5.1 Rezultatele obtinute.Opinia evaluatorului Avand in vedere informaile denute si relevanta lor, raportate la localizare si categoria de folosinta a terenului evaluat, am considerat ca Metoda Abordarii prin piata reflecta cel mai bine condiile si asteptarile pietei imobiliare, este cea mai precisa si trebuie folosita pentru esmarea finala a Valorii de Piata. AsTel, in opinia evaluatorului, valoarea de piata a proprietai imobiliare “Teren intravilan” este de: SAIZECI SI PATRU MII NOUASUTE DOUAZECI SI OPT LEI Valoare unitară 161,15 €/mp Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea sunt: o valoarea este una globala, fara TVA ; o cursul de schimb considerat este de 1 EUR – 4.9742 LEI, valabil la data 10.09.2024. o valoarea a fost exprimata nand seama exclusiv de ipotezele, condiile limitave si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in condiile generale si specifice aferente perioadei lunii AUGUST 2024 ; o valoarea nu ne seama de responsabilitale de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale; o valoarea este o predice; o valoarea este subiecva; o evaluarea este o opinie asupra unei valori; o opinia de mai sus nu reprezinta valoarea pentru asigurare. Cu sma Ionita Ionel Evaluator autorizat proprietăți imobiliare, membru tular ANEVAR 13.053 € 64.928 lei Fotografii ale zonei analizate: Cale de acces Anexa 3. Oferte https://www.imobiliare.ro/oferta/teren-constructii-de-vanzare-galati-micro-14- 1280mp - 240459666 Teren 1280mp cu acces din Strada Combinatului pretabil constructie bloc Suprafata totala teren 1280 mp cu acces din strada Combinatului si inca o cale de acces din Drumul viilor. Toate utilitatile sunt la limita proprietatii. Se poate construi in regim de inaltime p+5 etaje. Exista proiect inceput pentru constructie spatiu comercial si locuinte colective faza d.t.c.u. Juridic cu toate actele la zi. Pret vanzare 130euro/mp. Suprafață teren: 1280 mp Tip teren: Construcții Clasificare teren: Intravilan Front stradal: 32 m Nr fronturi stradale: 1 Destinație Destinație: Rezidential Comercial Utilități Utilități generale: Apa Canalizare Gaz Alte detalii zonă Amenajare strazi: Asfaltate Mijloace de transport in comun Iluminat strada Teren Intravilan Str. Nicolae Alexandrescu - Str. Traian (imobiliare.ro) Teren Intravilan Str. Nicolae Alexandrescu - Str. Traian Teren Intravilan cu 2 fronturi stradale (Str. Nicolae Alexandrescu - 11.2ML, Str. Traian - 10.6ML), suprafata totala de 759MP. Utilitati: gaz, curent, canalizare, apa curenta. Pret: 125.000E neg Suprafață teren: 759 mp Tip teren: Construcții Clasificare teren: Intravilan Front stradal: 11 m Nr fronturi stradale: 2 Comision 0%! Casa+ teren de vanzare (zona Ireg, Gh. Doja) (imobiliare.ro) Capital Imobiliare va propune spre vanzare un teren de 334 mp, intre zona Ireg si Gh. Doja. Pe suprafata terenului este construita o casa din caramida cu fundatie rezistenta din beton armat ( se poate vedea sapatura in poza) Casa este compartimentata astfel: - 2 camere semi-decomandate -1 bucatarie Proprietarul a pus la dispozitie schita proiectului de casa. Exista trei cai de acces in curte una cu deschidere de 11m, 6m, rspectiv 4m In apropierea casei se gasesc: scoli, statii de transport in comun, supermarket, magazine, parcuri, banci, restaurante, cafenele. Casa este situata intr-o zona unde se poate ajunge usor in orice parte a orasului. Suprafață teren: 334 mp Tip teren: Construcții Clasificare teren: Intravilan Front stradal: 10 m Nr fronturi stradale: 3 Amenajare strazi: Asfaltate Betonate Mijloace de transport in comun Iluminat stradal Alte caracteristici: Acces auto Teren împrejmuit